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空き家でお困りの方へ

老朽化した空き家

空き家問題も最近ではニュースで頻繁に取り上げられています。
2015年の5月26日から空き家法案も一部施行し、各自治体の空き家に対する動きも今後活発になってくるのではないのでしょうか?
このページでは、空き家法案の概要と、どう対応すればいいかの検討方法をご紹介します。

空き家法案の概要

現在日本では、建物全体の約13.5%が空き家です。
年々増加しており、統計上では8年後には20%を超えてしまいます。

空き率増加のグラフ

引用:総務省統計局 平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約

これを改善するために出来た法律が今回の空き家法案です。
市町村は空き家の立ち入り調査や、特定空き家の所有者に措置の助言、指導、勧告、命令を行います。応じない所有者には行政代執行を行い、費用を負担しなければならないというケースもあります。

 

どのように特定空き家に指定されてしまうのか?

何も起こらずいきなり特定空き家に指定されることはありません。
市町村は景観の悪い空き家に立ち入り調査を行い、特定空き家に指定するかどうかを決定します。もちろん、調査の際には事前に所有者へ通知を行い、立ち入り調査日の5日前までには届くそうです。そして、所有者の許可をとった上で立ち入り調査を行います。

以前は不動産登記が曖昧で市町村が所有者の判別をすることが難しかったのですが、今回の特別措置法で固定資産税の納税者情報を利用出来るということが定められ、所有者の判別がしやすくなっています。

立ち入り調査は拒否できない

今回の法案で立ち入り調査の権限を市町村に認めているので、立ち入り調査の通知が届いたら拒否せずに対応しましょう。
もし立ち入り調査の拒否や妨害をしてしまうと20万円以下の過料を課せられてしまいます。また、市町村長からの命令などに違反してしまった場合は50万円以下の過料に処されてしまいますので気をつけて下さい。

特定空き家に指定されてしまう条件

調査が来てしまったら必ずしも特定空き家に指定されてしまうわけではありません。
あくまでも調査ですので、特定空き家に指定するかどうか疑わしい建物を確認するのが目的です。調査が行われても何も起こらない。なんてケースも出てくるでしょう。

特定空き家に指定するという定義は、
「倒壊の恐れがある」、「衛生上非常に有害」、「景観や周辺環境を損なう」の3つです。
このいずれかに該当する建物が特定空き家に指定されてしまい、所有者には撤去や修繕の指導や勧告、それに応じない場合は、行政代執行で建物を強制撤去されることもあります。

放置した空き家 雑草の奥にある家屋の解体
放置し続けて雑草が生い茂った空き家
雑草の奥から出てきた家屋の解体工事

空き家をどのように活用するか

今まで放置してしまった事にも理由は様々あると思います。
固定資産税が上がってしまうことや、生まれ育った実家などを解体する決断は簡単ではないと思います。特に遠方に実家がある場合、いざ解体工事を行う事になってもどのように進めていいか分からない、手配する時間が割けない、など苦労も多いはずです。

ですが、所有する建物が特定空き家に指定されてしまう危険がある場合は、早めに対応しておくことが重要です。勧告や命令が出ている状態を放置し続けて行政代執行になってしまった場合、掛かった費用は全て所有者が支払わなければなりません。

そうなってしまう前に、放置し続ける事による老朽化やごみの不法投棄、放火などのリスクと、解体するデメリットを知って総合的に判断しましょう。

解体工事をした場合のデメリット

解体した場合のデメリットは非常にシンプルで、費用がかかるということです。
その費用も、主には2つです。「建物を解体するための費用」と「値上がりする固定資産税」です。ここでは、値上がりする固定資産税についてご説明します。

ご存知のとおり、不動産を所有していると固定資産税という地方税を収めなければなりません。課税対象となるのは土地と建物です。
固定資産税は、「建物を解体すると固定資産税が6倍に値上がりする」という話を、テレビや人づてに聞いたことがあるかと思います。

本当に、所有者様が支払う固定資産税は6倍に値上がりするのでしょうか?

勘違いされる方もおられますが、正確には「土地の固定資産税が6倍に値上がり」します。
建物がなくなると、建物に課税される固定資産税はなくなります。
土地の固定資産税が6倍に値上がりしても、建物の固定資産税がなくなるので、実際には6倍に至らないケースのほうが多いです。

住宅用地の特例措置

住宅用地については、税負担を軽減する目的から特例措置が設けられています。
住宅用地で住宅1戸につき、200㎡までの土地は固定資産税が6分の1に減税されます。200㎡を超える住宅用地は、土地の固定資産税が3分の1に減税されます。

また、新築された建物は3年間の特別措置が設けられています。
新築から3年間は2分の1に減税されます。

建物を残した場合、解体した場合の固定資産税の差を計算してみましょう

毎年、納税通知書が届くと思います。
お手元に通知書があるようでしたら、下記を参考に計算してみて下さい。

土地の面積が200㎡以内の場合

1.建物がある場合の固定資産税
土地の固定資産税 + 建物の固定資産税 = 支払う固定資産税

2.更地にした場合の固定資産税
(固定資産価額×1.4%) = 支払う固定資産税

3.更地にした場合の支払う固定資産税 =【2.】-【1.】

例)
(建物がある場合)
土地の固定資産税7万(評価額3,000万×1/6×1.4%)+ 建物の固定資産税2.8万(評価額200万×1.4%)=9.8万円
※築30年程の木造家屋でも、評価額は新築費用の20%ほどで減額が止まることが多いようです。

(建物がない場合)
土地の固定資産税(3,000万×1.4%)=42万円

建物を解体した場合のデメリット

支払う固定資産税は4.2倍 (42万÷9.8万)
支払いの差は 32.2万円 の増額

上記の年間の固定資産税の支払い額が増える事に加え、解体工事費用を支払わなければなりません。
30坪程の木造家屋であれば、100万前後は費用がかかります。
解体費用の実例をご確認になりたい場合は、当サイトの工事実績ページをご覧ください。地域別に、建物解体費用や付帯工事の実際の金額が掲載されています。

>>都道府県ごとの解体費用の実例はこちら


ここまでの空き家を抱えるリスクと、解体して発生するデメリットを天秤にかけて冷静に判断することが大切です。遠方の空き家をどのように管理するかによって費用は異なりますが、台風などが来て、建物がどのような状況か確認するために足を運べばその旅費もかかってきます。それらのことも含めて、解体するかどうかを冷静に判断しましょう。

例えば、空き家管理にかかる年間費用をシミュレーションしてみると判断しやすいかもしれません。

 
固定資産税 9.8万円
空き家管理費 3万~12万
火災保険 1万~9万(建物と保証条件によって異なります)
合計:13.8万円~30万円
※安価な空き家管理委託は、清掃や草刈り等はオプション料金が追加されるシステムが大半です。

 
「世間で解体に関して騒がれているから」という理由で解体するのではなく、ご自身の置かれている状況を把握してから行動に移しましょう。

同時に、今かかっている固定資産税と解体工事を行い更地にした場合の固定資産税の支払額を把握しておきましょう。

そして、今後その土地や建物をどのようにするのかを決めておくことでどのように対応すれば良いのかが決まります。ご自身だけで判断が難しい場合は、家族や親族と話し合って決めておくと良いでしょう。

所有する空き家が遠方にあり、遠方での解体工事を行う方は、
解体業者を選ぶ際に注意するポイントや、事前に把握しておくことがあります。
お伝え出来ることがたくさんあるので別ページにまとめました。詳しくはそちらをご覧下さい。
>>遠方の解体工事をお考えの方はこちら

その土地や建物を残す

そもそも必ず更地にしなければいけないわけではありません。
リノベーションという言葉もあるように、躯体をそのまま使用して修繕を行い、居住することも選択肢の一つだと思います。

更地にした場合はその土地を有効活用して税金を軽減しましょう。
建物のない住宅用地は固定資産税が高くなってしまうので、農地にすれば納税額を抑えられます。ただし植物ならなんでもいいわけではなく実のなる植物を育てることが必要なので、手間はかかってしまいます。

住宅用地から農地に変更する際に気をつけておくことは、
登記を農地にしただけでは固定資産税は住宅地と変わらないことです。

固定資産台帳には地目というものがあり、登記地目と課税地目があります。
法務局で申請する登記登録で変更されるのは登記地目の事で、課税地目を変更するには管轄の農業委員会から現況証明を取得しなければなりません。そしてその現況証明を取得するには、その土地を使い耕作、管理し続ける必要があります。

その他にも砕石やアスファルトを敷き駐車場施工すれば現金での収入も見込めます。管理も農地ほど大変ではないので、借り手がつきそうな土地であれば有効的な手段だと思います。

駐車場施工で気をつけることは、施工内容でメリットとデメリットが大きく違うことです。
主に施工されているのが、砕石敷き、コンクリート敷き、アスファルト敷きの3つです。それぞれのメリット、デメリットを簡単にまとめました。

施工内容 メリット デメリット
砕石敷き 施工価格が安い わだちで凸凹になってしまう
雑草が生えてくる可能性がある
アスファルト敷き 施工期間が短い
補修工事がしやすい
施工中に悪臭が出てしまう
コンクリート敷き 管理がしやすい
耐久性がある
施工価格が上2つと比べると高い
施工に時間がかかってしまう

誰かに貸し出して使用してもらう

特別措置法で何かしらの手を加えなければいけなくなってしまった場合、その後にご自身で活用しない、もしくは出来ない場合は費用だけが掛かってしまいます。
一般的な方法かもしれませんが、所有する土地や建物を他の方に使用してもらうことで活用する方法もあります。

例えば、今ある建物に居住を希望する借り手が見つかれば賃料として毎月収入を得られます。借り手が問題なく生活できるようならば特に手を掛ける必要はありませんが、借地借家法で貸す側にも法律で責任があり、建物の基礎や壁、屋根などが損傷している状態では修繕が必要になります。

もしくは、更地にした状態で借り手が現れれば地代を受け取ることが出来ます。
新築を考える際にどうしても費用がかかってしまうのが土地なので、借地として貸し渡すことで借り手が見つかるかもしれません。

売却する

土地を維持していくと固定資産税の支払いや、活用方法に伴う管理が必要になります。
所有地から遠方に住んでいたり、管理する手間を掛けられない場合は売却して手放してしまうのも一つの手段です。

建物を残して古屋付きの土地として売却売却できれば、解体費用も掛からず、その後の管理も必要ありません。
不動産登記などの手間は発生してしまいますが、解体工事を行った場合にも滅失登記という登記登録が必要になります。
一番手間の掛からない対策方法かもしれません。

古屋付きで売却する場合のデメリットは、更地にして売却するよりも買い手がつきにくいことです。
建物の立地などいい環境でない場合は解体工事を行い更地にすることをお薦めします。売却手続きをする際に依頼する不動産屋も更地のほうが扱いやすく買い手も比較的見つかりやすいです。

特別措置法の対策として

上記以外にも活用方法はあります。
所有している土地や建物をどのようにするかが定まれば、いつまでに対応すればいいのかの時期が明確になります。時期が把握できれば自治体への返答にも困りません。たとえ特定空き家に指定されてしまっても、対策を立てることは出来るので諦めず費用を最小限に抑える方法を見つけましょう。

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