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土地売却にかかわる解体工事について

解体工事を分離発注することで不動産会社の中間マージン分を削減する

土地や建物の売買をする不動産会社は、日頃から解体工事業者とお付き合いがあります。古い建物を解体して土地を売却するなどのシーンに関わることがあるからです。土地売買の話しとなると、不動産会社は解体工事の見積もりまでを提出するのが普通です。
土地の売買について相談している不動産会社だからといってその費用面は安心というわけではありません。不動産会社に解体工事を発注すれば下請けの解体業者が工事をすることになります。この時、解体工事の費用に不動産会社のマージン分が上乗せされるため解体工事費用は高くなってしまいます。

当サイトの代表の鈴木も、以前、不動産会社に勤めていたことがあります。解体工事の費用に不動産会社のマージン分が上乗せされるという実情を知る一人です。不動産会社によってこの中間マージンの額は異なるそうです。お客様に解体工事の知識がない場合、不動産会社の言いなりになってしまうケースがほとんどだそうです。

不動産会社の土地売買の契約とは別に、独自に解体業者を見つけて工事を依頼することを“分離発注”といいます。解体工事と新築工事を分けているからです。解体工事を分離して発注すれば、不動産会社が手にする中間マージン分のを省くことができるのです。よって解体工事費用は確実に安くなります。

【中間業者が入る場合と入らない場合の費用例】
中間業者が入る場合と入らない場合の費用例

“分離発注”したときの解体業者の選び方と金額交渉のポイント

分離発注をした場合、ご自身で解体業者を見つけ、解体工事を発注することになります。さらには、解体工事の中で発生する責任をご自身が負うことにもなります。ですので、解体工事を分離発注をする際には、下記の点について十分注意して解体業者をお選びください。以下に解体業者を選ぶとき、さらには工事金額の交渉をするときのポイントをご紹介します。

不法投棄をしない解体業者を選ぶ

解体工事を行う事業者は、解体工事業の免許を保有していなければいけません。さらに、産業廃棄物(解体で出た廃材)の収集運搬許可証も同時に持っています。また、適正に廃棄物の処理が行われているかどうかの確認のために解体工事ごとにマニフェスト伝票を作成しなければなりません。
解体工事を依頼する前に、建設業の許可証(もしくは解体工事業の登録証)、産業廃棄物の収集運搬の許可証、工事後に取り壊し証明書とマニフェスト伝票の控えを提出できるかの確認をしましょう。

解体工事で発生した廃材を現場の地中に埋めてしまわない解体業者を選ぶ

土地を販売する側には、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)というものが発生します。土地購入者が購入後に建設工事を行う際に地中にある障害物(コンクリートがらなど)が原因で掘り起こしなどの経費がかかると、解体工事業者だけでなく売主にまでその責任が及ぶ場合があります。
解体工事を発注する立場のお客様は、上記にある解体業者の許可証等の確認、さらには工事中に地中から障害物が発生した場合には報告をするように促す必要があります。

売買契約と解体工事完了までのスケジュールには余裕をもつ

解体工事は天候などにより工期が長引くことがあります。壊すだけなら1週間もあれば終わるだろうとお考えの方もいらっしゃいますが、現在では解体現場での分別解体作業が原則となっています。一昔前のミンチ解体とは違い、廃材を種類ごとに分けて処理場に搬出しなければいけません。手間がかかるのです。30坪ほどの木造住宅でも、立地が悪ければ2週間ほどかかる場合もあります。売主側の解体工事スケジュールが遅れ、売買契約に影響すると、その分の費用を請求されたり、土地売却金額を値下げされてしまう可能性もあります。
解体工事の完了から売買契約まで、1ヶ月ほどの余裕をもって解体業者と契約をしましょう。

解体工事を分離発注し解体業者をお探しの際は、ぜひ解体無料見積ガイドまでご相談ください。または当サイト登録基準を参考にしてみて下さい。

>>当サイト登録基準はこちら

解体工事を分離発注したことで費用削減ができるのは、不動産会社の中間マージン分だけではりません。解体業者に直接金額交渉ができることも大きなメリットです。

成功しやすい金額交渉の話し方

・御社にお願いしたいから金額を安くしてほしい
・着手金として解体費用を一部前払いするから安くしてほしい(支払方法による交渉)
・3ヶ月以内に工事を完了できればいつでもいいので安くしてほしい(工事時期による交渉)

この3つが解体業者への金額交渉のポイントです。

土地売却にかかる税金を節約するための解体工事方法

通常、土地を売却するときは、売却することで得られる利益(売却費-購入費-売却経費)に対して税金(譲渡所得税)がかかります。また、売却の際にかかった費用(仲介手数料、登記登録費用、契約書の印紙代など)は譲渡費用として、譲渡所得から控除されます。つまり控除の分だけ税金がかかる金額が少なくなるので、結果的に土地を売却したときに負担する税金を抑えることができます。

建物解体にかかる費用は、土地の売却時に譲渡費用に入ります。解体工事は高額なのでかなりの節税になるでしょう。

しかし、いくつかの注意すべき点があることも覚えておきましょう。
まず、行われる建物解体の目的が、土地売却のためであるということが明らかであること。また、経費として認められるのは、原則として解体後1年間のみという決まりもあります。 つまり、節税の面から考えれば、将来の売却のためにとりあえず建物だけ解体しておこうというのは得策とは言えないでしょう。
もしも解体をお考えなら、売却が決まってから解体工事を依頼するほうが得策でしょう。

また、売主負担で解体工事をされている方に注意していただきたいのが、解体費用を譲渡に要した費用と認められない限り控除の対象にならないという点です。
これは、解体費用を「譲渡に要した費用」つまり、「売却成立要件」にすることで解決できます。
この事を不動産屋さんにも伝えて、売買成立時には売却契約書に一言、「解体を売主負担で行うことを、本契約の成立要件とする」という内容の文言を入れておくといいでしょう。

売却額が2,000万円とした場合の例

解体工事が必要経費として認められなかった場合
2,000万円(売却益)×20%(譲渡所得税・住民税)=400万円

解体工事が必要経費として認められた場合
(2,000万円(売却益)-200万円(解体工事費))×20%(譲渡所得税・住民税)=360万円

40万円の節税

上記のように、解体工事費用が必要経費に認められるかどうかで数十万円の差が出る場合もあります。

解体工事を分離発注する場合は、見積もりを1社だけではなく、2~3社取ることをお勧めします。3社くらい見積もりを取得し、比較すればれば計画中の建物の解体費用の相場がわかります。その中から対応がよく金額も安い解体業者を選べば満足のいく工事が出来るはずです。

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