空き家でお困りの方へ

特定空き家に指定されたらどうしよう・・・?

空き家問題も最近ではニュースで頻繁に取り上げられています。
2015年の5⽉26⽇から空き家法案も⼀部施⾏し、各⾃治体の空き家に対する動きも
今後活発になってくるのではないのでしょうか?
このページでは、空き家法案の概要と、どう対応すればいいかをご紹介します。

こんなご相談が多く寄せられています
  • Case 1 両親の空き家が「特定空き家」に指定されてしまった。
  • Case 2 遠⽅にあるもう住まない家をどうしようか迷っている

ご安心ください!
空き家について抑えておきたいポイントをお伝えします。

ご安心下さい

Point1 空き家法案成⽴の背景

現在⽇本では、建物全体の約13.5%が空き家で、年々増加しており、統計上では8年後には20%を超えてしまいます。
これを改善するために出来た法律が空き家法案です。

空き家法案成⽴の背景

Point2 特定空き家について

特定空き家とは?

特定空き家とは?

2015年5⽉26⽇に施⾏された「空家等対策特別措置法」では、

『特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態⼜は著しく衛⽣上有害となるおそれのある状態、適切な管理が⾏われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の⽣活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう』

と定義されています。

市町村は空き家の⽴ち⼊り調査や、特定空き家の所有者に措置の助⾔、指導、勧告、命令を⾏います。応じない所有者には⾏政代執⾏を⾏い、費⽤を負担しなければならないというケースもあります。

どのように特定空き家に指定されてしまうのか・・・⽴ち⼊り調査について

⽴ち⼊り調査について

何も起こらずいきなり特定空き家に指定されることはありません。
市町村は景観の悪い空き家に⽴ち⼊り調査を⾏い、特定空き家に指定するかどうかを決定します。もちろん、調査の際には事前に所有者へ通知を⾏い、⽴ち⼊り調査⽇の5⽇前までには届くそうです。そして、所有者の許可をとった上で⽴ち⼊り調査を⾏います。

市町村は⽴ち⼊り調査の権限を認めてられているので、⽴ち⼊り調査の通知が届いたら拒否せずに対応しましょう。

⽴ち⼊り調査が来てしまったからといっても、必ずしも特定空き家に指定されてしまうわけではありません。あくまでも調査ですので、特定空き家に指定するかどうか疑わしい建物を確認するのが⽬的です。調査が⾏われても何も起こらない。なんてケースもあります。

特定空き家に指定されるケース

特定空き家に指定されるケースをご紹介します。

倒壊の恐れがある
Case 1 倒壊の恐れがある

建物の破損や不朽、⾨や看板など倒壊の危険性がある状態

衛⽣上⾮常に有害
Case 2 衛⽣上⾮常に有害

ゴミの放置、異臭を放っている、害獣が繁殖しているなど衛⽣上有害な状態

景観や周辺環境を損なう
Case 3 景観や周辺環境を損なう

建物に汚物や落書き、⽴⽊が繁殖しているなど、景観を損なう状態

その他、周辺の⽣活環境の保全に悪影響を及ぼす
Case 4 その他、周辺の⽣活環境の保全に悪影響を及ぼす

不審者の侵⼊や、屋根の雪落の危険など近隣住⺠の⽣活に悪影響な状態

特定空き家に指定されるとどうなるのか

特定空き家に指定されるとどうなるのか

特定空き家に指定されてしまったら、所有者には撤去や修繕の指導や勧告が⾏われます。
ただし、すぐに解体をしなくても、特定空き家に指定される要因となった不適切な箇所を改善すれば、特定空き家から解除されます。

撤去や修繕に応じない場合は、⾏政代執⾏で建物を強制撤去されることもあります。

また、特定空き家に指定されれた後に⾃治体から改善の勧告を受けると、⼟地にかかる固定資産税の優遇措置が適⽤されません。

Point3 空き家を残すか?解体するか?

空き家をどうするか?

空き家をどうするか?

今まで放置してしまった事にも理由は様々あると思います。

固定資産税が上がってしまうことや、⽣まれ育った実家などを解体する決断は簡単ではないと思います。特に遠⽅に実家がある場合、いざ解体⼯事を⾏う事になってもどのように進めていいか分からない、⼿配する時間が割けない、など苦労も多いはずです。

ですが、所有する建物が特定空き家に指定されてしまう危険がある場合は、早めに対応しておくことが重要です。勧告や命令が出ている状態を放置し続けて⾏政代執⾏になってしまった場合、掛かった費⽤は全て所有者が⽀払わなければなりません。

そうなってしまう前に、空き家を放置し続ける事による⽼朽化やごみの不法投棄、放⽕などのリスクと、解体するメリット・デメリットを知って総合的に判断しましょう。

解体⼯事をした場合のメリット・デメリット

解体した場合のメリット
  •  近隣に迷惑がかからない
  •  特定空き家に指定されることがない
  •  スムーズに売却できる可能性あり
解体した場合のデメリット
  •  解体費⽤がかかる
  •  値上がりする固定資産税
  •  思い出が消える

解体⼯事をした場合のメリット

解体した場合のメリットは、「近隣への迷惑とならない」「特定空き家に指定されることがない」など、空き家に関する不安が解消され、安⼼が⼿に⼊ることです。また、⽼朽化した家付⼟地よりは、更地になった⼟地の⽅がスムーズに売却できる傾向があります。

解体⼯事をした場合のデメリット

解体した場合のデメリットは、昔住んでいた家ならば「思い出が消える」などもありますが、最⼤のデメリットは費⽤がかかるということです。その費⽤も、主には2つです。「建物を解体するための費⽤」と「値上がりする固定資産税」です。

固定資産税はどうなるの?更地にしたら6倍になるというのは本当?
更地にしたら固定資産税は6倍になる!?
更地にしたら固定資産税は6倍になる!?

ご存知のとおり、不動産を所有していると固定資産税という地⽅税を収めなければなりません。課税対象となるのは⼟地と建物です。
「建物を解体すると固定資産税が6倍に値上がりする」という話を、テレビや⼈づてに聞いたことがあるかと思います。

本当に、所有者様が⽀払う固定資産税は6倍に値上がりするのでしょうか?

正確には「⼟地の固定資産税が6倍に値上がり」します。

⼈が居住するための家屋の敷地として利⽤されている⼟地(住宅⽤地)については、特例措置があり税⾦が軽減されています。従って建物がなくなると、⼟地の固定資産税が6倍に値上がりしますが、建物に課税される固定資産税はなくなります。建物の固定資産税がなくなるので、実際には6倍に⾄らないケースのほうが多いです。

空き家と更地の固定資産税⽐較

評価額や⼟地の広さ、建物の評価額により異なりますが、おおよそ3倍〜4倍になります。

空き家と更地の固定資産税⽐較
固定資産税の特例とは

⼟地が建物の敷地になっている場合、住宅1⼾につき敷地200㎡までの固定資産税を1/6に、200㎡を超え床⾯積の10倍までの固定資産税を1/3に軽減する措置です。

解体費⽤はどれくらいかかるか?
解体費⽤はどれくらいかかるか?

30坪程の⽊造家屋であれば、100万前後は費⽤がかかります。
解体費⽤の実例をご確認になりたい場合は、解体無料見積ガイドの⼯事実績ページをご覧ください。
地域別に、建物解体費⽤や付帯⼯事の実際の⾦額が掲載されています。

空き家の維持費⽤

空き家を維持し続けるには様々な費⽤が掛かります。具体的にどのような費⽤がどれくらいかかるのでしょうか。
また、費⽤以外にも定期的に管理を⾏わないといけないため時間や労⼒がかかります。

空き家の維持費⽤

ご⾃⾝で管理を⾏う場合は空き家まで通う時間や、現地での清掃・点検など想像以上に時間がかかります。空き家が遠⽅の場合は、台⾵などが来て、建物がどのような状況か確認するために⾜を運べば交通費や宿泊費もかかります。
その他、補修や庭⽊の剪定をする必要がある場合はその費⽤もかかります。

結局、空き家を残すか、解体するか、どちらがよいの?

ここまでの空き家を抱えるリスクと、解体して発⽣するデメリットを天秤にかけて冷静に判断することが⼤切です。
費⽤やかかる⼿間、様々なことも勘案して、解体するかどうかを冷静に判断しましょう。

「世間で解体に関して騒がれているから」という理由で解体するのではなく、ご⾃⾝の置かれている状況を把握してから⾏動に移しましょう。

そして、今後その⼟地や建物をどのようにするのかを決めておくことでどのように対応すれば良いのかが決まります。ご⾃⾝だけで判断が難しい場合は、家族や親族と話し合って決めておくと良いでしょう。

Point4 空き家や⼟地の活⽤⽅法

空き家や更地にした⼟地の活⽤⽅法をご紹介します。

空き家のまま残す場合

リノベーションする
Case 1 リノベーションする

そもそも必ず更地にしなければいけないわけではありません。リノベーションという⾔葉もあるように、空き家をそのまま使⽤して修繕を⾏い、居住することも選択肢の⼀つだと思います。

貸し出しする
Case 2 貸し出しする

今ある建物に居住を希望する借り⼿が⾒つかれば賃料として毎⽉収⼊を得られます。
借り⼿が問題なく⽣活できるようならば特に⼿を掛ける必要はありませんが、借地借家法で貸す側にも法律で責任があり、建物の基礎や壁、屋根などが損傷している状態では修繕が必要になります。

売却する
Case 3 売却する

⼟地を維持していくと固定資産税の⽀払いや、活⽤⽅法に伴う管理が必要になります。所有地から遠⽅に住んでいたり、管理する⼿間を掛けられない場合は売却して⼿放してしまうのも⼀つの⼿段です。
建物を残して古屋付きの⼟地として売却売却できれば、解体費⽤も掛からず、その後の管理も必要ありません。不動産登記などの⼿間は発⽣してしまいますが、解体⼯事を⾏った場合にも減失登記という登記登録が必要になります。
⼀番⼿間の掛からない対策⽅法かもしれません。古屋付きで売却する場合、更地にして売却するよりも買い⼿がつきにくいというデメリットもあります。

解体して更地にする場合

農地にする
Case 1 農地にする

更地にした場合はその⼟地を有効活⽤して税⾦を軽減しましょう。建物のない住宅⽤地は固定資産税が⾼くなってしまうので、農地にすれば納税額を抑えられます。ただし植物ならなんでもいいわけではなく実のなる植物を育てることが必要なので、⼿間はかかってしまいます。

住宅⽤地から農地に変更する際に気をつけておくことは、登記を農地にしただけでは固定資産税は住宅地と変わらないことです。
固定資産台帳には地⽬というものがあり、登記地⽬と課税地⽬があります。法務局で申請する登記登録で変更されるのは登記地⽬の事で、課税地⽬を変更するには管轄の農業委員会から現況証明を取得しなければなりません。そしてその現況証明を取得するには、その⼟地を使い耕作、管理し続ける必要があります。

駐⾞場にする
Case 2 駐⾞場にする

砕⽯やアスファルトを敷き駐⾞場施⼯すれば現⾦での収⼊も⾒込めます。管理も農地ほど⼤変ではないので、借り⼿がつきそうな⼟地であれば有効的な⼿段だと思います。

駐⾞場施⼯で気をつけることは、施⼯内容でメリットとデメリットが⼤きく違うことです。主に施⼯されているのが、砕⽯敷き、コンクリート敷き、アスファルト敷きの3つです。それぞれのメリット、デメリットを簡単にまとめました。

施工内容 メリット デメリット
砕⽯敷き 施⼯価格が安い わだちで凸凹になってしまう
雑草が⽣えてくる可能性がある
アスファルト敷き 施⼯期間が短い
補修⼯事がしやすい
施⼯中に異臭が出てしまう
コンクリート敷き 管理がしやすい
耐久性がある
施⼯価格が上2つと⽐べると⾼い
施⼯に時間がかかってしまう
貸し出しする
Case 3 貸し出しする

更地にした状態で借り手が現れれば地代を受け取ることが出来ます。
新築を考える際にどうしても費用がかかってしまうのが土地なので、借地として貸し渡すことで借り手が見つかるかもしれません。

貸し出しする
Case 4 売却する

建物の立地や状態などがいい環境ではない場合は解体工事を行い更地にすることをお薦めします。
売却手続きをする際に依頼する不動産屋も更地のほうが扱いやすく買い手も比較的見つかりやすいです。

Point5 遠⽅の空き家

解体費⽤はどれくらいかかるか?

所有する空き家が遠⽅にあり、遠⽅での解体⼯事を⾏う⽅は、解体業者を選ぶ際に注意するポイントや、事前に把握しておくことがあります
お伝え出来ることがたくさんあるので別ページにまとめました。詳しくはそちらをご覧下さい。

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