目的別解体費用
解体工事は、土地売却がある程度決まってから行うべきです
Point
土地や建物の売買をする不動産会社は、日頃から解体工事業者とお付き合いがあります。古い建物を解体して土地を売却するなどのシーンに関わることがあるからです。
土地売買の話しとなると、不動産会社は解体工事の見積もりまでを提出するのが普通です。
土地の売買について相談している不動産会社だからといってその費用面は安心というわけではありません。不動産会社に解体工事を発注すれば下請けの解体業者が工事をすることになります。
この時、解体工事の費用に不動産会社のマージン分が上乗せされるため解体工事費用は高くなってしまいます。
解体無料見積ガイドの代表の鈴木も、以前、不動産会社に勤めていたことがあります。解体工事の費用に不動産会社のマージン分が上乗せされるという実情を知る一人です。不動産会社によってこの中間マージンの額は異なるそうです。お客様に解体工事の知識がない場合、不動産会社の言いなりになってしまうケースがほとんどだそうです。
不動産会社の土地売買の契約とは別に、独自に解体業者を見つけて工事を依頼することを“分離発注”といいます。
解体工事と新築工事を分けているからです。解体工事を分離して発注すれば、不動産会社が手にする中間マージン分を省くことができるのです。よって解体工事費用は確実に安くなります。
Point2
分離発注をした場合、ご自身で解体業者を見つけ、解体工事を発注することになります。
らには、解体工事の中で発生する責任をご自身が負うことにもなります。ですので、解体工事を分離発注をする際には、下記の点について十分注意して解体業者をお選びください。
以下に解体業者を選ぶとき、さらには工事金額の交渉をするときのポイントをご紹介します。
解体工事を行う事業者は、解体工事業の免許を保有していなければいけません。さらに、産業廃棄物(解体で出た廃材)の収集運搬許可証も同時に持っています。
また、適正に廃棄物の処理が行われているかどうかの確認のために解体工事ごとにマニフェスト伝票を作成しなければなりません。
解体工事を依頼する前に、建設業の許可証(もしくは解体工事業の登録証)、産業廃棄物の収集運搬の許可証、工事後に取り壊し証明書とマニフェスト伝票の控えを提出できるかの確認をしましょう。
土地を販売する側には、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)というものが発生します。
土地購入者が購入後に建設工事を行う際に地中にある障害物(コンクリートがらなど)が原因で掘り起こしなどの経費がかかると、解体工事業者だけでなく売主にまでその責任が及ぶ場合があります。
解体工事を発注する立場のお客様は、上記にある解体業者の許可証等の確認、さらには工事中に地中から障害物が発生した場合には報告をするように促す必要があります。
解体工事は天候などにより工期が長引くことがあります。
壊すだけなら1週間もあれば終わるだろうとお考えの方もいらっしゃいますが、現在では解体現場での分別解体作業が原則となっています。
一昔前のミンチ解体とは違い、廃材を種類ごとに分けて処理場に搬出しなければいけません。手間がかかるのです。
30坪ほどの木造住宅でも、立地が悪ければ2週間ほどかかる場合もあります。売主側の解体工事スケジュールが遅れ、売買契約に影響すると、その分の費用を請求されたり、土地売却金額を値下げされてしまう可能性もあります。
解体工事の完了から売買契約まで、1ヶ月ほどの余裕をもって解体業者と契約をしましょう。
解体工事を分離発注し解体業者をお探しの際は、ぜひ解体無料見積ガイドまでご相談ください。または解体無料見積ガイド登録基準を参考にしてみて下さい。
解体工事を分離発注したことで費用削減ができるのは、不動産会社の中間マージン分だけではりません。
解体業者に直接金額交渉ができることも大きなメリットです。
成功しやすい金額交渉の話し方
この3つが解体業者への金額交渉のポイントです。
Point3
通常、土地を売却するときは、売却で得られる利益(売却費-購入費-売却経費)に対して税金(譲渡所得税)がかかります。
売却の際にかかった費用(仲介手数料、登記登録費用、契約書の印紙代など)は譲渡費用として、譲渡所得から控除されます。つまり控除された分、税金がかかる金額は少なくなるので、土地を売却した際に負担する税金を抑えることができます。
しかし、いくつか注意すべき点があることも覚えておきましょう。
まず、解体工事の目的が、その土地売却のためであるということが明らかなことです。そして、経費として認められるものは、原則として解体後1年間のみであるという決まりもあります。
節税のために、将来の売却のためにとりあえず建物だけを解体しておこうというのは得策ではありません。
解体工事は、土地売却がある程度決まってから行うべきです。
また、売主の負担で解体工事をされる方に注意していただきたいのが、解体工事費用が譲渡に要した費用と認められない限り控除の対象にはならないという点です。
これは、解体工事の費用を「譲渡に要した費用」、つまり「売却成立要件」にすることで解決できます。 その旨を不動産会社にも伝えましょう。
売買成立時の売却契約書に一言「解体を売主負担で行うことを、本契約の成立要件とする」という文言を入れておくといいでしょう。
上記のように、解体工事費用が必要経費に認められるかどうかで数十万円の差が出る場合もあります。
解体工事を分離発注する場合は、見積もりを1社だけではなく、2~3社取ることをお勧めします。3社くらい見積もりを取得し、比較すればれば計画中の建物の解体費用の相場がわかります。その中から対応がよく金額も安い解体業者を選べば満足のいく工事が出来るはずです。
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