解体工事で失敗しないために
解体業者に直接発注で、20%~30%安価になる場合もあります
「解体費⽤を安く抑えたい。建物を壊すだけだからどこでも⼀緒」と、
”安い”というだけで安易に解体業者に依頼したことからトラブルに巻き込まれてしまうケースは毎年後を絶ちません。
賢く安全に解体費⽤を抑えるポイントをご説明いたします。
Point 1
⼀昔前は、旅⾏に出かけるのも旅⾏代理店で予約をしていました。今ではインターネットでホテルや航空券などの最安値を調べ、直接予約ができます。それは旅行業界だけではなく引っ越し業者や保険会社などでも、その業界での最安値を調べ直接予約注⽂などができるようになっています。
解体⼯事も同様です。中間業者を通さずに解体業者へ直接依頼するほうが費⽤を抑えられます。
ここでいう中間業者とは、ハウスメーカーや不動産会社、元請となる建設会社などです。
中間業者を通すと、その分中間マージンが発生するため解体費用は高くなります。
よくある事例として、ハウスメーカーを通さず解体業者に直接発注(分離発注という)することで、中間マージンによる20%~30%の費用を削減できます。
ハウスメーカーだけでなく、会社規模の大きな解体業者に依頼する場合も同様に中間マージンが発生する可能性があります。
⼤⼿の解体業者は受注した⼯事を下請けの解体業者に丸投げ委託してしまう可能性も否定できないからです。下請業者が更に孫請業者へ委託してしまうケースも少なくありません。
また、きれいなホームページを持ち、営業マンが複数在籍しているような体制が整った⼤⼿解体業者が安いとは限りません。なぜなら、宣伝費や営業マンの⼈件費等はお施主様の解体費用に加算されるからです。
分離発注とは、ハウスメーカーや工務店などに「解体」から「建築」までの一括発注をせず、建築は建築会社に、解体は解体業者に分けて発注することを言います。
そうすることで一括発注の際に発生する管理費などの「中間マージン」をカットすることができ、費用を抑えることができます。国や自治体などの多くの公共工事でも分離発注は行われています。
分離発注を検討するためにはメリットだけではなく、デメリットもしっかりと理解する必要があります。
Point 2
立地条件や近隣の状況で金額は異なりますが、だいたいの金額がわかるよう目安の料金を提示します。
なお、以下の相場は2021年のものです。廃材の処分費用は増加傾向にあるので、2022年以降はより高額になると見込まれています。
木造住宅解体 | 30,000円~/坪 (9,090円~/m²) |
---|---|
鉄骨造住宅解体 | 35,000円~/坪 (10,606円~/m²) |
RC造住宅解体 | 40,000円~/坪 (12,121円~/m²) |
ビル・アパート解体 | 40,000円~/坪 (12,121円~/m²) |
内装・外装・店舗解体 | 25,000円~/坪 (7,575円~/m²) |
※坪数や構造、道路の巾等の条件により金額は異なります。
残置ゴミ撤去処分 | 12,000円/m3~ |
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樹木撤去処分 | 12,000円/m3~ |
庭石撤去処分 | 10,000円/m3~ |
土間撤去処分 | 2,500円/m2~ |
ブロック撤去処分 | 2,500円/m2~ |
物置撤去処分 | 5,000円/ケ~ |
カーポート撤去処分 | 20,000円/式~ |
太陽熱パネル撤去処分 | 30,000円/式~ |
ウッドデッキ撤去処分 | 30,000円/式~ |
地域によって「人件費」「建物の密集度合」「廃棄物の処理費用」が異なるため、解体工事予定地によって費用相場よりも高くなったり安くなったりすることがあります。
また、業者ごと工事内容に対して得意、不得意があります。解体予定地の工事が得意な業者に依頼すれば解体費用は安くなります。
費用を抑えたい場合は、地域の中でも解体予定地での工事を得意とする業者を探す必要があるということです。
※業者に依頼すると割⾼になってしまう物、⾏政では無料で回収している物になります。
Point 3
解体⼯費は「建物を解体する費⽤」と「廃棄物を処理する費⽤」に大きく分けられます。
「建物を解体する費⽤」とは、建物を解体するために必要な重機・トラックにかかる費用や⼈件費のことです。
「廃棄物を処分する費⽤」とは、建物を解体した際に発⽣する⽊材・コンクリート等の産業廃棄物を処分するための費⽤と、家具や電化製品などの⼀般廃棄物としても処分できる廃棄物の処理費⽤のことです。
家具などの⼀般廃棄物として処理できる廃棄物は、解体業者に処理を任せると産業廃棄物の扱いになるため、同じ廃棄物であっても基本的に処分費⽤は高くなります。
解体⼯事と合わせてその他の⼯事を⼀緒にやることで、費⽤総額を抑えることができる場合があります。
たとえば、前⾯道路から1mの⾼さで盛⼟がしてある⼟地の建物を解体、その後、前⾯道路と⾼さを揃えるために盛⼟の撤去を予定しているとします。このような場合は、⾒積もりの段階で解体業者に伝えましょう。盛⼟を撤去する際にも、解体⼯事と同様に重機やトラックが必要です。解体⼯事と同時に⾏なうことで、重機やトラックを解体⼯事で使⽤しているものをそのまま使⽤することができるので、別々に依頼するよりも総額費⽤を抑えることができます。
また、解体後に駐⾞場にしたい場合も、同じ業者に依頼したほうが割安になるケースが多々あります。
その他にもフェンスや樹⽊の撤去など、解体以外に予定している⼯事があれば、業者に相談してみることをお勧めします。
通常、⼟地を売却して所得を得たときには譲渡所得税がかかります。
その税⾦は、(あなたが⼟地を譲渡して得た所得)−(その譲渡のためにかかった費⽤)に対してかけられます。
⼟地を他⼈に譲渡するための解体⼯事であることが明らかと判断される場合、解体⼯事費⽤は譲渡費⽤として認められます。多くの場合に譲渡費⽤となるものは、不動産会社にお⽀払いになる仲介⼿数料・登記費⽤・契約書の印紙代などです。解体⼯事にかかった費⽤も、⼟地の譲渡のためにかかった費⽤として認められれば、その分も譲渡所得から控除されます。
安易に選んだ解体業者をたくさん比べれば良いという訳ではありません。ただ安いだけの解体業者に⼯事を依頼してしまい、後になってトラブルが発⽣するケースは後を絶ちません。最初はとにかく安く⾒積もり⾦額を出しておき、後になって追加費⽤を請求してくるのは悪徳解体業者の⼿⼝の⼀つです。
きちんと現地調査の上で正確な⾒積もりを出してもらうことが大切です。
優良な解体業者ほど、現地調査で解体⼯事の内容についての確認と説明を詳細に⾏います。より正確な⾒積書を取得したいのであれば、ぜひ現地調査に立ち会ってください。
各自治体には、空き家対策や耐震化促進の一環として、解体費用を賄うための助成金制度があります。解体工事予定地の市区町村に助成金制度があるかチェックしてみてください。
解体工事が完了したら、建物がなくなったことを申請する「滅失登記」を行うことが法律で義務付けられています。滅失登記の手続きは解体工事の完了後1ヶ月以内に行う必要があり、万が一申請を怠った場合は10万円以下の過料に処されます。滅失登記の手続きは、忘れずに行いましょう。
なお、「法務局に行くヒマがない」「遠方に住んでる」といった理由で滅失登記の手続きをご自身で行えない場合は、土地家屋調査士に委任することも可能です。ただし、委任する場合は建物1棟あたり3~5万円の費用がかかります。もちろん、滅失登記の手続きをご自身で行えば土地家屋調査士への依頼費用を抑えることが可能。手続きそのものは難しくありませんので、費用を抑えたい方はご自身で行うことをおすすめします。
こういった不動産登記に関する手続きは、難しそうなイメージがあるかもしれません。しかし、ご自身でも申請可能なものが多く、余計な出費を抑えるための重要なポイントとなります。申請方法や必要な書類については自治体から説明を受けることもできますので、気になる方は問い合わせてみましょう。
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