目的別解体費用

アパート・マンション・ビルの解体費用

大規模な解体工事は実績のある解体業者に任せましょう

ビルやマンションといった大きな建物の解体工事は、一般住宅の解体工事とは異なる点が多々あります。

保有されているビルやマンションの解体工事を検討されているオーナー様の中には、解体工事をどのように進めればよいか、大型物件ならではのポイントを知りたい方も多いかと思います。

「ビルやマンションの解体工事の費用や工期を知りたい!」
「大型物件と一般住宅の解体工事で違いはあるの?」
「ビルやマンションの解体工事を依頼する際の注意点は何?」

本記事ではこのようにお悩みの方に向けて、ビルやマンションの解体工事で確認しておきたいポイントを詳しく解説していきます。

建て替え、売却、立ち退きなどのご事情から解体工事をお考えの方は、トラブルや失敗のない工事のためにもぜひ本記事を参考になさってください。

Point1

マンション解体の費用

マンションの解体工事は、一般住宅に比べて、費用が大幅に高くなる傾向が見られます。

おおよその目安ですが、マンションの解体費用は、1戸につき約220万円〜1,000万円です。

マンションの構造の中でも、最も多いRCマンションを解体する場合、1棟が50戸で構成されていれば、単純計算で1億円を超えることもあります。

マンションの解体費用が大きく変動する条件については、坪数や建築物の構造、立地、付帯工事費用が大きく関わってくるため、覚えておきましょう。

解体費用の合計金額は、「仮設費」や「基礎解体費」などが含まれており、これらは見積りの内訳に記載されていることが多いです。

マンションの状況によって解体費用はさまざまなため、「実際の金額が知りたい」という方は、業者にお問い合わせしてみましょう。

マンションを解体するケース

マンションの建て替え

マンションには、耐用年数が存在します。

例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐用年数は100年超えというデータも。

ただし、50年以上前に建てられたマンションとなると、築60年〜70年が耐用年数の限界と言われています。

そのため、築60年以上のマンションの場合、老朽化したマンションを建て替えしなければならないケースも。

入居者が解体費用を負担するかどうかは、「賃貸マンション」と「分譲マンション」で異なります。

例えば、賃貸マンションの場合、工事費はオーナー負担。

分譲マンションの場合、マンションの一室は入居者の資産のため、建て替え工事の費用は入居者の負担となります。ただし、分譲マンションで建て替え工事の議題が上がった場合、区分所有法による建替え決議が成立する必要があります。

建替え決議とは

第六十二条

集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地 の 全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

引用:e-GOV|法令検索

このように、マンションと一口に言っても、さまざまなケースが考えられます。

「解体無料見積ガイド」では、マンションの解体についてのご相談も受け付けているため、わからないことがありましたら、ぜひお気軽にご連絡ください。

敷地の売却

マンションの敷地を売却するのに、「マンション敷地売却制度」を活用する方法があります。

「マンション敷地売却制度」とは、マンションの建て替えを円滑に進めるための法律のこと。

マンション敷地売却制度については、国土交通省が「マンション敷地売却ガイドライン」で詳しく解説しているため、詳細が知りたい方はぜひこちらをご確認ください。

参考 国土交通省

Point2

アパートの解体費用

アパートも、住宅の解体と比べて費用が高額になります。

アパートの解体費用の構造別坪単価は、下記の通りです。

アパートの構造 坪単価の相場
木造 4〜6万円
鉄骨造 7〜9万円
RC造 8〜9万円

延べ床面積が70万円のアパートを解体した場合、木造では280万円〜420万円。鉄骨造は、490万円〜630万円。RC造は、560万円〜630万円の解体費用となります。

マンションと同じように、アパートの解体費用が大きく変動する条件としては、坪数や建築物の構造、立地、付帯工事費用が大きく関わってきます。また、アスベストが含まれていた場合、処分費が大幅に変動するのが一般的です。

住人がまだ住んでいる場合、立ち退き料がかかるケースもあるため、アパートの解体をお考えの方は念頭に置いておきましょう。

Point3

ビルの解体費用

ビルの解体費用も、建物の構造で大きく変動します。

ビルの構造は、主に「鉄筋造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造」の3種類。

ビルの構造 坪単価の相場
鉄骨造 3万円〜
鉄筋コンクリート造 5万円〜
鉄骨鉄筋コンクリート造 6万円〜

老朽化したビルの場合、アスベストが含まれていることが多いため、その分解体費用が高額となります。

「解体無料見積ガイド」では、ビルの解体についてもご相談を承っています。本記事を読んでもわからないことがあった場合、気軽にご連絡いただければ幸いです。

Point4

ビルやマンションと一般住宅の解体の違いは?

ビルやマンションと一般住宅とでは、解体工事において下記のような点が異なります。

  1. 解体工事ができる業者の基準
  2. 解体工事で用いられる工法
  3. 事前に気をつけるポイント

それぞれ、詳しく解説していきます。

大規模な解体工事には建設業の許可が必須

見積り金額が500万円以上の解体工事は、解体工事業の許可に加えて建設業の許可を取得している業者でなければ、請け負うことができません。

参考 土地・不動産・建設業国土交通省

一般住宅の解体工事と比べ、ビルやマンションの解体工事は大規模なものになります。工事にともなう危険性がより一層高まるため、適切な安全管理や綿密な施工計画を実現できる業者にのみ施工が許可されるのです。

さらに着工には特定建設作業届の作成・提出が必要です

着工には特定建設作業届の作成・提出が必要です

鉄筋・鉄骨構造体であるビルやマンションの解体工事は、木造建築物の解体に比べて大がかりな作業になり、騒音や振動も大きくなります。なお、このような著しい騒音や振動は「特定建設作業」と定められています。

振動規制法や各市区町村の条例では、生活環境の保全や、人の健康の保護を図るため、特定建設作業を行う前に、必ず特定建設作業届(特定建設作業実施届出書)を作成・提出することを求めています。

近隣挨拶、防塵・防音対策など周囲への配慮が必要です

アパートやマンション、ビルの解体をする場合、住宅地など建物が密集しているようなところでは、効率の良さだけではなく、周辺建物への影響を最?限にする?い安全性と環境親和性も求められます。解体作業は?きな?やホコリ、使?する重機やダンプの振動は避けて通れません。事前に近隣の皆様にご挨拶し、?事の説明をしておくことが?切です。

鉄筋・鉄?構造体であるビルやマンションの解体?事は?造建築物の解体以上に粉塵が出るので、ホコリが舞い散らないよう充分な散水をしながら?事を進めます。また、仮説養生については防?シートよりも強度があり、高さを設けても安定する防?パネルを主に用います。

また、特定建設作業は騒音85 デシベル・振動75 デシベルと規制基準が定められていたり、作業可能時間や1日の最大作業時間にも制限が設けられています。

工事内容の違い

ビルやマンションの解体工事で用いられる工法は、下記の5つが現在の主流となっています。

  • 「地上解体」・・・地上からハイリフト重機のアームを伸ばし、取り壊す工法
  • 「階上解体」・・・ビルやマンションの上にクレーンを置き、上層階から崩す工法
  • 「ブロック解体」・・・建物をフロアごとにカットし、出来たブロックを地上に下ろす工法
  • 「上部閉鎖式解体」・・・上部を“ハット”と呼ばれる囲いで閉鎖し、ハットの内部で解体をし、ハットを下ろしていく工法
  • 「だるま落とし式解体」・・・下の階にジャッキを設置して建物を支え、下の階から解体してビルを下ろしていく工法

ビルやマンションの解体工事で用いる上記のような工法は、一般住宅の解体工事では出番のない大きな重機が主役となります。また、特殊な工法を用いることから、施工可能な業者が限定される場合もあります。

費用面の違い

ビルやマンションの解体工事は、一般住宅の解体工事にくらべて費用が増加する傾向にあります。これは、単純に解体する面積が大きいことはもちろん、用いる工法や施工業者の違いによる影響も大きいです。

また、地中杭やアスベスト(石綿)の撤去といった一般住宅の解体工事でも必要になる費用についても、大規模な工事であるがゆえに撤去する量が増え、費用も増加することがあります。

Point5

RC造とSRC造はほかの建物と違うの!?

ビルやマンションでとくに多く用いられている代表的な構造は、「RC造」と「SRC造」です。

RC造とは、鉄筋コンクリートでできている構造のこと。コンクリートの中に鉄筋が仕込まれており、強度が高く耐震性に優れています。英語では「Reinforced-Concrete」と書き、その頭文字を取ってRC造と呼ばれます。

SRC造は、鉄骨の骨組みの周りを更に鉄筋で補強し、コンクリートを打ち込んだRC造以上に耐震性に優れて頑丈です。鉄筋コンクリート造の長所と鉄骨造の長所が兼ね備えられた工法です。英語では、「Steel Reinforced Concrete」と書き、RC造と同様に頭文字を取って略します。

なお、SRC造は地震の多い日本で独自に発達した工法です。主に、高層ビルやタワーマンションなどの高層建築物に利用されています。頑丈であるぶん取り壊しの難易度も高くなるため、解体工事の坪単価は一番高く見積られます。

RC造やSRC造の見積りは、一般住宅と同様に敷地面積でおおよその概算が出せるようになっています。ただし、一般住宅と比較して正確な見積りを算出するのは難しい側面もあります。

Point6

正確な見積りが難しいRC造とSRC造

RC造やSRC造の建物は、木造の建物に比べて「目に見えない部分」が多く、実際に工事を行ってからでないと見積りに算出できない部分が多々あります。

例えば、基礎や地中杭です。経験豊富な解体業者さんであっても、目視で確認できない部分は憶測で金額を提示することしかできません。正確な費用の算出が難しく、概算の見積りと実際の工事費用に大きな差が生じる可能性があります。

そのため、あらかじめ余裕を持った見積金額を提示する解体業者さんも多いです。つまり、RC造やSRC造の建物は見積り金額が高くなる傾向にあります。

Point7

ビルやマンションの解体工事費を抑える4つのポイント

ビルやマンションの解体工事は、見積金額の妥当性が分かりづらい特徴があります。そのため、出された見積りを鵜呑みにしてしまうのは危険です。

適正価格でビルやマンションの解体工事を行なうために、費用を抑えるポイントを4つご紹介していきます。

1.図面を活用する

見積りを出すうえでの参考資料として、建物の図面を解体業者さんに提出しましょう。図面を見ることで、解体するビルやマンションについて「どういった箇所に、どんな工事をしているか」がわかります。そのため、解体業者さんとしてもより正確な見積りを出しやすくなります。築年数の経っているビルやマンションの場合は、図面が見つからない場合もあるかもしれません。その場合、ビルやマンションを施工した建設会社に、図面が残っていないか問い合わせをしてみましょう。

2.内部の立ち合い調査をし、細かくチェックしてもらう

見積りを依頼する際は、解体業者に現地調査を行ってもらいましょう。また、現地調査の際には、お施主様も立ち会ってください。立会調査を行うことで建物内部まで入ることができるため、解体工事の項目についてより細かい部分まで見ることができます。

立会調査を行わない場合は外観のみの調査になるため、多くの工事項目を憶測で見積ることになります。かえって高くついてしまう可能性もあるため、立会調査はできる限り実施しましょう。

3.3社ほど相見積りを取る

3社ほどの解体業者から、相見積りを取得しましょう。見積り金額は解体業者ごとに異なるため、相見積りを取ることで費用相場や適正価格を知ることができます。

なお、見積り金額に差が出るのは、業者さんの経験や技術、所有している重機や機材などの違いによって、同じ解体現場でも人件費や処分費が変わるためです。

4.解体工事を行う時期を考える

解体業界には、繁忙期と閑散期があります。12月~年度末は解体業界の繁忙期といわれており、工事費用が高騰する傾向にあります。よほど混み合っている場合は、工事の依頼を受けてもらえない可能性もあります。

また、ビルやマンションは大規模な工事となるぶん、工期も長くなりがちです。長期的な工事になることを見越して早めに解体業者に問い合わせを行ないましょう。早めにコンタクトを取り合うことで、スムーズに工事を進められるようになります。

いずれにせよ、ビルやマンションの解体工事は繁忙期の依頼を避けることや早い段階で業者さんに問い合わせるなど、解体工事を行なう時期について十分に調整を行なう必要があります。

廃棄物処理費用について考える

  • 見積りを取ったら、できるだけ早く着工しましょう。廃棄物の処分費用は、数ヶ月スパンで変動する性質を持っています。処分費用は解体費用の大部分を占める費用であるため、見積り取得からから着工までの期間が開きすぎてしまうと、実際の解体工事でかかる費用との差が大きくなってしまいます。

Point8

ビルやマンションの解体で地中杭は抜く?抜かない?

地中杭は、建物の地盤を補強するために基礎に打ち込まれる杭のこと。ビルやマンションといった大きな建物を建てる際や、地盤が弱い地域で建物を建てる際に用いられることが多いです。

解体後の土地活用を見据えた場合、地中杭は基本的に抜いておくことが多いです。地中杭を撤去することを杭抜き工事と呼びます。杭抜き工事は解体工事の項目の中でもとくにコストがかかる工事であるため、ビルやマンションなど解体する建物の規模が大きくなるほど費用が増加します。

なお、解体後の売却を見据えた地中杭の撤去について参考となる、このような質問と回答がありましたのでご紹介いたします。

解体工事に伴う杭基礎撤去についての質問です。空き家を解体して売却する予定です。解体工事で基礎をめくると杭基礎がでてきました。

中略

杭基礎を抜いて売却か、抜かずに売却かどうしたらいいのでしょうか?
また、杭基礎撤去費用は1本いくらくらいなのでしょうか?

また、杭基礎撤去費用は1本いくらくらいなのでしょうか?

どなたか詳しい方ご教示ください。
よろしくお願いします。

ベストアンサー

引用:Yahoo!知恵袋

地中杭の扱いは、解体後の土地の活用方法や現場の状況によっても異なります。「地中杭があった場合は必ず抜かなければならない」というわけではないため、まずは現場を確認し、解体業者や不動産屋などと相談しながら慎重に事を運びましょう。

Point9

アスベストの有無の確認と使われていた場合の処理

地中杭と同じように気をつけておきたいのが、建物にアスベスト(石綿)が用いられていた場合の解体工事です。

アスベストの撤去は専用の認可を得ている業者が行なう必要があり、場合によっては建物本体を解体する業者とは別にアスベスト專門の業者に依頼が必要となる場合もあります。

また、アスベストの処理費用はアスベストが使われている範囲や数量、アスベストのレベルによっても変化します。あらかじめ、現地調査や施工業者などへの確認を行ない、見積りをとっておきましょう。

Point10

解体業者に大規模な解体実績があるか確認しよう

ご自身が依頼する解体?事と同様の建物構造や大きさ、同様の立地で以前にも施行したことがあるのかを確認しましょう。事前にクレームやトラブル防?に努めるのはもちろんですが、不測の事態にどのような対処ができるかも大きなポイントとなります。過去に何か問題が発?したことがあるかないか、その対応をどのようにしたかも確認してみることをおすすめします。

当協会の認定業者は?規模解体?事の実績もあり、多くの法?様からもご発注いただいています。

Point11

借主の立ち退きに困ったら弁護士に相談しよう

解体工事をスムーズに進めるためには、着工前までに借主の立ち退きが完了していなければなりません。立ち退きがスムーズにいかないために、解体工事の計画が進まないケースがあります。法の定める手段を用いずに自分で問題を解決した際には、民事の損害賠償を命じられたり、刑事の犯罪で処罰されたりする可能性があります。ですから、まずは法律相談をできる弁護士を見つけましょう。

アパート・マンション・ビルの解体費用についてのまとめ

ビルやマンションの解体工事の依頼先は、解体工事業に加えて建設業の許可を得ている業者である必要があります。また、費用が大きくなることに加え、一般住宅の解体工事に比べて注意しておきたいポイントがいくつか存在します。

  • 建築図面を用意しておき、より正確な見積りが出るようにする
  • 施工できる業者を絞り込み、相見積りをとる
  • 施工業者にアスベストの有無や地中杭の数を確認しておく
  • 解体工事後の土地活用計画を明瞭にする
  • 工事前や工事中に近隣の方々への周知をしておく

ビルやマンションの解体工事をトラブルや失敗がないよう進めるためにも、上記のような点に注意しましょう。

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