目的別解体費用

ビルの解体費用

大規模な解体工事は実績のある解体業者に任せましょう

ビルなどの大きな建物の解体工事は、一般住宅の解体工事とは異なる点が多々あります。

そのため、保有されているビルの解体工事を検討されているオーナー様の中には、解体工事をどのように進めればよいか、大型物件ならではのポイントを知りたい方も多いかと思います。

「ビルの解体工事の費用や工期を知りたい!」

「大型物件と一般住宅の解体工事で違いはあるの?」

「ビルの解体工事を依頼する際の注意点は何?」

本記事ではこのようにお悩みの方に向けて、ビルの解体工事で確認しておきたいポイントを詳しく解説していきます。

建て替え、売却、立ち退きなどのご事情から解体工事をお考えの方は、トラブルや失敗のない工事のためにもぜひ本記事を参考になさってください。

Point1

建物構造別ビルの解体費用相場

ビルの解体費用も、建物の構造で大きく変動します。

ビルの構造は、主に「鉄筋造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造」の3種類。

ビルの構造 坪単価の相場
鉄骨造 3万円〜
鉄筋コンクリート造 5万円〜
鉄骨鉄筋コンクリート造 6万円〜

老朽化したビルの場合、アスベストが含まれていることが多いため、その分解体費用が高額となります。

「解体無料見積ガイド」では、ビルの解体についてもご相談を承っています。本記事を読んでもわからないことがあった場合、気軽にご連絡いただければ幸いです。

ビル解体費用の見積り事例

実際に当協会を利用して行われた、東京都台東区の4階建て51坪のビルを解体した例を紹介します。

2社から見積りを取った結果、以下の通りでした。

A社見積書画像

A社:980万円

B社見積書画像

B社:1,174万9,507円

同じビルでも解体業者によって取り壊しの方法が異なる場合があり、金額差が大きくなってしまうことは珍しくありません。

こちらの事例では、195万円の金額差がありました。

また、地域や立地などの条件によっても金額差が生じる場合があります。

以下は兵庫県神戸市で行われた4階建て103坪のビルを解体した際の見積りです。同じく別の2社で相見積りを行いました。

C社見積書画像

C社:660万円

D社見積書画像

D社:680万円

こちらの事例は、自宅と事務所が一緒になっているビルで、室内の残置物などがない状態でした。

なお、2社間の見積り金額の差は20万円でした。

Point2

ビルやマンションと一般住宅の解体の違いは?

ビルやマンションと一般住宅とでは、解体工事において下記のような点が異なります。

  1. 解体工事ができる業者の基準
  2. 解体工事で用いられる工法
  3. 事前に気をつけるポイント

それぞれ、詳しく解説していきます。

大規模なビルの解体工事には建設業の許可が必須

見積り金額が500万円以上の解体工事は、解体工事業の許可に加えて建設業の許可を取得している業者でなければ、請け負うことができません。

参考 土地・不動産・建設業国土交通省

一般住宅の解体工事と比べ、ビルやマンションの解体工事は大規模なものになります。工事にともなう危険性がより一層高まるため、適切な安全管理や綿密な施工計画を実現できる業者にのみ施工が許可されるのです。

着工には特定建設作業届の作成と提出が必要

着工には特定建設作業届の作成・提出が必要です

鉄筋・鉄骨構造体であるビルやマンションの解体工事は、木造建築物の解体に比べて大がかりな作業になり、騒音や振動も大きくなります。なお、このような著しい騒音や振動は「特定建設作業」と定められています。

振動規制法や各市区町村の条例では、生活環境の保全や、人の健康の保護を図るため、特定建設作業を行う前に、必ず特定建設作業届(特定建設作業実施届出書)を作成・提出することを求めています。

ビルの解体は徹底した防塵・防音対策などが必須

アパートやマンション、ビルの解体をする場合、住宅地など建物が密集しているようなところでは、効率の良さだけではなく、周辺建物への影響を最小限にする為の安全性の確保や環境親和性も求められます。

解体作業は大きな騒音やホコリ、使用する重機やダンプの振動は避けて通れません。事前に近隣の皆様にご挨拶し、工事の説明をしておくことが大切です。

鉄筋・鉄骨構造体であるビルの解体工事は木造建築物の解体以上に粉塵が出るので、ホコリが舞い散らないよう充分な散水をしながら工事を進めます。また、仮説養生については防音シートよりも強度があり、高さを設けても安定する防音パネルを主に用います。

また、特定建設作業は騒音85デシベル・振動75デシベルと規制基準が定められていたり、作業可能時間や1日の最大作業時間にも制限が設けられています。

ビルの解体工事で用いる特殊な技法

ビルやマンションの解体工事で用いられる工法は、下記の5つが現在の主流となっています。

  • 「地上解体」・・・地上からハイリフト重機のアームを伸ばし、取り壊す工法
  • 「階上解体」・・・ビルやマンションの上にクレーンを置き、上層階から崩す工法
  • 「ブロック解体」・・・建物をフロアごとにカットし、出来たブロックを地上に下ろす工法
  • 「上部閉鎖式解体」・・・上部を“ハット”と呼ばれる囲いで閉鎖し、ハットの内部で解体をし、ハットを下ろしていく工法
  • 「だるま落とし式解体」・・・下の階にジャッキを設置して建物を支え、下の階から解体してビルを下ろしていく工法

ビルやマンションの解体工事で用いる上記のような工法は、一般住宅の解体工事では出番のない大きな重機が主役となります。また、特殊な工法を用いることから、施工可能な業者が限定される場合もあります。

Point3

ビルでよく使われるRC造とSRC造は他の建物と違うの?

ビルやマンションでとくに多く用いられている代表的な構造は、「RC造」と「SRC造」です。

RC造とは、鉄筋コンクリートでできている構造のこと。コンクリートの中に鉄筋が仕込まれており、強度が高く耐震性に優れています。英語では「Reinforced-Concrete」と書き、その頭文字を取ってRC造と呼ばれます。

SRC造は、鉄骨の骨組みの周りを更に鉄筋で補強し、コンクリートを打ち込んだRC造以上に耐震性に優れて頑丈です。鉄筋コンクリート造の長所と鉄骨造の長所が兼ね備えられた工法です。英語では、「Steel Reinforced Concrete」と書き、RC造と同様に頭文字を取って略します。

なお、SRC造は地震の多い日本で独自に発達した工法です。主に、高層ビルやタワーマンションなどの高層建築物に利用されています。頑丈であるぶん取り壊しの難易度も高くなるため、解体工事の坪単価は一番高く見積られます。

RC造やSRC造の見積りは、一般住宅と同様に敷地面積でおおよその概算が出せるようになっています。ただし、一般住宅と比較して正確な見積りを算出するのは難しい側面もあります。

Point4

正確な見積りが難しいRC造とSRC造

RC造やSRC造の建物は、木造の建物に比べて「目に見えない部分」が多く、実際に工事を行ってからでないと見積りに算出できない部分が多々あります。

例えば、基礎や地中杭です。経験豊富な解体業者さんであっても、目視で確認できない部分は憶測で金額を提示することしかできません。正確な費用の算出が難しく、概算の見積りと実際の工事費用に大きな差が生じる可能性があります。

そのため、あらかじめ余裕を持った見積金額を提示する解体業者さんも多いです。つまり、RC造やSRC造の建物は見積り金額が高くなる傾向にあります。

Point5

ビルの解体費用を抑える4つのポイント

ビルやマンションの解体工事は、見積金額の妥当性が分かりづらい特徴があります。そのため、出された見積りを鵜呑みにしてしまうのは危険です。

適正価格でビルやマンションの解体工事を行なうために、費用を抑えるポイントを4つご紹介していきます。

1.ビルの図面を活用する

見積りを出すうえでの参考資料として、建物の図面を解体業者さんに提出しましょう。図面を見ることで、解体するビルやマンションについて「どういった箇所に、どんな工事をしているか」がわかります。そのため、解体業者さんとしてもより正確な見積りを出しやすくなります。

築年数の経っているビルやマンションの場合は、図面が見つからない場合もあるかもしれません。その場合、ビルやマンションを施工した建設会社に、図面が残っていないか問い合わせをしてみましょう。

2.ビル内部の立ち合い調査で細かくチェックしてもらう

見積りを出す際は、解体業者にビルの現地調査を依頼しましょう。また、現地調査の際には、お施主様も立ち合いのもと、ビル内部の細かい部分まで見てもらうのが大切です。

ビル内に残置物や設備が残ったままになっていると別途で撤去工事が発生したり、廃材の量が正しく見積もれなかったりする場合があります。

仮に立会がなく、外観のみで現地調査をしてしまうと、正しい見積りが出せず別途に追加費用が発生する可能性があり、工事が途中で中断してしまうケースも少なくありません。

できるだけ現地調査には立ち会いのもと、なるべく正確な見積りを事前に出してもらうようにしましょう。

3.ビルの取り壊しができる業者で相見積りを取る

ビルの解体は一般的な住宅と比べて規模が大きく、専用の重機が必要になったり、異なる工法で工事を進めなければならなかったりするため、業者によっては対応ができない場合があります。

また、コンクリート片は処分費用が割高なので、リサイクルの方法や利用する処分場についても十分な知識が必要です。

そのため、ビルの解体では業者選びが非常に重要といえるでしょう。可能であれば、複数の業者から見積りを取って、作業工程や金額を比較しながら決められると費用を抑えられる可能性があります。

4.ビルの解体工事を行う時期を考える

一般的に解体工事の繁忙期は12月から年度末にかけてといわれており、ビルの解体についても同じ時期は依頼が混み合い、費用が高くなる傾向があります。

そのため、少しでも費用を抑えて工事を済ませるのであれば、閑散期に工事をずらすのが効果的です。

ただし、鉄筋コンクリート造のビルは木造や鉄骨造に比べると工期が長くなる傾向にあるので、工事の時期については余裕をもって見積りなどは早めに取り組みましょう。

Point6

ビルの解体で地中杭は抜く?抜かない?

地中杭は、建物の地盤を補強するために基礎に打ち込まれる杭のこと。ビルやマンションといった大きな建物を建てる際や、地盤が弱い地域で建物を建てる際に用いられることが多いです。

解体後の土地活用を見据えた場合、地中杭は基本的に抜いておくことが多いです。地中杭を撤去することを杭抜き工事と呼びます。杭抜き工事は解体工事の項目の中でもとくにコストがかかる工事であるため、ビルやマンションなど解体する建物の規模が大きくなるほど費用が増加します。

なお、解体後の売却を見据えた地中杭の撤去について参考となる、このような質問と回答がありましたのでご紹介いたします。

解体工事に伴う杭基礎撤去についての質問です。空き家を解体して売却する予定です。解体工事で基礎をめくると杭基礎がでてきました。

中略

杭基礎を抜いて売却か、抜かずに売却かどうしたらいいのでしょうか?
また、杭基礎撤去費用は1本いくらくらいなのでしょうか?

また、杭基礎撤去費用は1本いくらくらいなのでしょうか?

どなたか詳しい方ご教示ください。
よろしくお願いします。

ベストアンサー

引用:Yahoo!知恵袋

地中杭の扱いは、解体後の土地の活用方法や現場の状況によっても異なります。「地中杭があった場合は必ず抜かなければならない」というわけではないため、まずは現場を確認し、解体業者や不動産屋などと相談しながら慎重に事を運びましょう。

Point7

ビルにアスベストが使われていた場合の処理

現在は使用が禁止されているアスベストですが、ビルなどの建物にも含まれている場合があり、解体する際は注意が必要です。

特に、1950年代から70年代に建てられたビルには、飛散性が最も高い「吹付けアスベスト」が使われている可能性があります。

吹付けアスベストはセメントなどを混合させて作られた建材で、オフィスビルなどの鉄筋コンクリート造の建物に多く用いられていました。

ビルには他にも、壁や床にアスベストを含む断熱材などが使われている場合があります。万が一、アスベストが発見された場合は危険度に応じて別途に撤去工事が必要になるケースがあるので、必ず含有調査を事前に行ってください。

Point8

解体業者に大規模な解体実績があるか確認しよう

ビルは一般的な戸建て住宅と比べて規模が大きく、ほとんどが鉄筋コンクリート造と頑丈なので、取り壊しには手間が掛かります。

さらに、近隣の状況によっては工事できる時間が限られていたりする場所が少なくありません。

状況によっては協力業者などを使って無駄なくスムーズに工事を進める必要があります。スケジュールや下請け業者の監理など、通常の解体工事にはない業務が発生する現場も少なくありません。

そのため、ビルの解体では業者探しをより慎重に行う必要があります。中には、ビルなどの規模が大きい現場のみを専門に扱う業者もあるので、これまでの施工実績などを確認しながら経験豊富な業者を探しましょう。

Point9

ビル借主の立ち退きに困ったら弁護士に相談しよう

解体工事を予定しているビルに、まだテナントなどが残っている方はご注意ください。

これまでには、老朽化したビルの取り壊しに伴い、月10万円ほどの賃料だった店舗へ立ち退きを要求したところ、ビル側に1,000万円近くの立ち退き料が請求された裁判事例があります。

このように、立ち退きを巡って企業間でトラブルが起きてしまうと、高額な立ち退き料が発生してしまうだけでなく、ビルの解体工事を延期せざるを得ない自体にもなりかねません。

そのため、ビルの立ち退きなどは事前に十分な余裕を持って告知するようにしてください。どうしても解決の見通しが立たない時は法律の専門家に相談することも視野に入れておきましょう。

ビルの解体費用についてのまとめ

ビルの解体工事の依頼先は、解体工事業に加えて建設業の許可を得ている業者である必要があります。また、費用が大きくなることに加え、一般住宅の解体工事に比べて注意しておきたいポイントがいくつか存在します。

  • 建築図面を用意しておき、より正確な見積りが出るようにする
  • 施工できる業者を絞り込み、相見積りをとる
  • 施工業者にアスベストの有無や地中杭の数を確認しておく

解体工事をトラブルや失敗がないよう進めるためにも、上記のような点に注意しましょう。

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