所有している空き家を今後使う予定がない場合、「売却して現金化する」という選択肢があります。管理の手間や税金の負担を減らせるためです。
ただし、空き家を売却する際には「建物を残したまま売るのか」「解体して更地にするのか」という判断が必要です。本記事では、「現況渡し」「更地渡し」の判断基準や、売却利益を最大化するためのポイントを解説します。
空き家は売却すべき？
空き家を売却するかどうか迷っている場合、まずは「将来的な活用で見込めるメリット」と「維持し続けるコスト」を天秤にかけてみることが大切です。一般的に、以下のような状況であれば空き家の売却を前向きに検討すべきタイミングと言えます。
- 今後5〜10年以内に、自分や親族が住む具体的な予定がない
- 遠方に住んでおり、定期的な管理（換気や清掃）が負担になっている
- 固定資産税・保険料・修繕費などの維持費が家計を圧迫している
- 空き家の老朽化が進み、倒壊や近隣トラブルのリスクが不安である
空き家は放置すればするほど劣化し、資産価値も下がっていきます。「今後使う予定がない」とはっきりしている場合は、価値があるうちに売却して現金化し、管理の負担を手放すことを検討しましょう。
空き家売却時の「現況渡し」「更地渡し」の判断基準
空き家を売却する際、そのままの状態で売り出す「現況渡し」と、建物を解体して土地のみにする「更地渡し」の二つの方法があります。
| 現況渡し | 更地渡し | |
|---|---|---|
| メリット | ・解体費用を売り手が負担するケースが少ない ・売却中も固定資産税の軽減措置が維持される |
・買い手がすぐに新築できるため売れやすい ・建物に関する売却後のトラブルリスクを減らせる |
| デメリット |
・建物が古いと買い手が見つかりにくい ・売却後に雨漏りなどの不具合が見つかった場合、責任を問われるリスクがある |
・解体費用を売り手が負担するケースが多い ・売れ残ったまま年を越すと固定資産税が上がる可能性がある |
一般的には、建物や土地の利用価値が高いほど「現況渡し」、低いほど「更地渡し」が選ばれることが多いです。
ただし、売却期限に余裕がある場合は「まずは現況渡しで空き家を売りに出し、一定期間売れなければ解体して更地にする」と段階を踏む方法もあります。この進め方であれば、解体費用の自己負担を避けられる可能性を残しつつ、売却活動を進められます。
空き家売却に使える「3,000万円の特別控除」
相続した空き家を売却する場合に一定要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家特例」が受けられる可能性があります。この特例の適用により、売却にかかる所得税・住民税を大幅に抑えられます。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された戸建て住宅であること。
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却代金の合計額が1億円以下であること。
- 建物を解体して更地で売却する、あるいは売却後に買い主が解体等を行うこと（※）。
- 亡くなった方が、亡くなる直前までその家に一人で住んでいたこと（老人ホーム等に入所していた場合の例外あり）。
※売却後の解体等は、売却した翌年2月15日までに完了させる必要があります。
なお、2024年1月1日以降の売却分より、相続人の数が3人以上である場合の控除限度額は2,000万円に引き下げられています。相続人が複数いるケースでは、控除額が変わる点に注意が必要です。
参考 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例国税庁
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