古家の解体費用はどれくらい？相場と実際の費用を見てみよう

「古家あり」の土地を購入して新築しようと考えたとき、古家の解体費用がどれくらいかかるのか気になりますね。

解体費用はできるだけ抑えて、新築費用にまわしたい。間違っても予算オーバーだけは避けたいですよね。

この記事では、古家の解体費用の相場と実際の事例をご紹介しながら、費用相場と実際の事例をご紹介しながら、解体費用がかさむポイント、解体費用を抑える方法についてお伝えします。

古家の解体工事費はいくらかかる？

「古家と一般的な家屋では、解体にかかる費用が違うのか？」多くの方が気になるポイントのようです。

まずは「古家」という言葉の定義について見てみましょう。

「古家」の定義とは？

「古家」と聞くと、築数十年の空き家や、人が住まなくなってかなりの年月が経った家だと想像してしまいますが、必ずしも「古い家」とは限りません。

不動産業界での「古家」と「中古一戸建て」の表記の境は曖昧で、明確な基準などはなく、「古家付きの土地」に比較的新しい家が建っている場合も、まだ持ち主の方が住んでいる場合もあります。

（引用：ライフルホームズHPより）

ただ、傾向として、多少手を入れれば住める住宅を「中古一戸建て」、耐震性に不安があるなどで大規模な修繕が必要になる住宅を「古家」と表記する場合があるようです。

以上のように、「古家」という言葉には明確な定義はないため、古家と一般的な家屋とで解体にかかる費用の金額に差はありません。

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解体工事にはどのような費用がかかっている？

それでは、古家を解体するとして、工事費はどれくらいかかるのでしょうか？まず、解体工事費がどのような構成になっているのか見てみましょう。

上の図にあるように、古家を解体して敷地内を更地にするまでには、大きく分けて次のような費用がかかります。

以上のような費用に、消費税分が上乗せされて、解体工事の総合計金額となります。各工事項目については、以下の記事に詳しく書いていますので、ぜひ参考になさってください。

解体費用が高騰する理由と費用を抑える方法について解説

「坪単価」で計算できるのは解体工事費の全てではない？

「解体工事　相場」などのキーワードでインターネット検索をかけると、坪単価でだいたいの解体費用の目安が予想されていますね。

しかし「坪単価×坪数」で計算できる費用はあくまでも建物のみの解体費用の目安なので注意が必要です。

（※「建物の解体費＋処分費」で算出した坪単価である場合が多い）

また、解体業者によっては、建物の解体費と、解体で出た廃棄物の運搬費や処分費を分けて見積もる場合もあります。本来なら「建物の解体工事費の坪単価」は、どこからどこまでの費用が含まれたものなのか、曖昧なものなのです。

解体工事費はそれぞれの古家の条件で違う

さらに、解体工事費はそれぞれの古家の条件によっても大きな違いが出ます。

以上のような条件の違いがどのように工事に関わってくるのか、詳しく見てみましょう。

工事をする地域

坪単価は、各都道府県ごとでもちろん違います。当協会のデータで最も坪単価の高い東京と、最も安い九州地方の坪単価を比べてみましょう。

（※【木造2階建て30坪、重機使用可、4tトラック使用】の条件で工事したときの「建物のみの解体費用（廃棄物の運搬・処分費込み）」を坪単価で表したもの。100円台は四捨五入）

以上のように、坪単価が違うだけで30～40万円以上も金額に差が出ますね。

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参考に各地方の坪単価も見てみましょう。

（※【木造2階建て30坪、重機使用可、4tトラック使用】の条件で工事したときの「建物のみの解体費用（廃棄物の運搬・処分費込み）」を坪単価で表したもの。100円台は四捨五入）

付帯工事の多さ

付帯工事は建物本体の解体工事に「付帯」するものだから、建物の解体費用よりずっと安いと考えてしまいますよね。しかし条件によっては、付帯工事費をすべて足してみたら、建物本体と同じくらいの費用がかかるケースも少なくありません。

その他にも、バルコニーや門扉から玄関までの敷石、カーポートのコンクリート床など、建物の他にも解体・撤去するものはたくさんあります。

以上のような付帯工事が多ければ多いほど費用がかさみます。

周辺環境の違い

さらに解体工事では、建物の周辺環境も費用に大きく関係してきます。

特に重機が使えないとなると工事に日数がかかってしまい、その分、人件費などがかかるため、工事金額が高くなってしまいます。以上のように古家の解体費用は、同じような大きさの建物でもそれぞれの条件によってまったく違います。

どんなに相場を確認しても、最終的には見積もりをとってみないと、実際の工事費用はわからないのが本当のところなのです。

古家解体の事例を見てみよう！

ここからは、実際の工事事例を見てみましょう。

「古家あり土地」を購入し、古家を解体するケースに近づけるため、室内が空っぽの家屋の、庭つきと庭なしの事例を一件ずつご紹介します。

事例1 千葉県船橋市 木造2階建て住宅 庭つき（約25坪）

工事前の建物（手前）

見積書の内容がかなり詳細に書かれていますね。見積もりの出し方は解体業者ごとに違います。工事費がどのような内訳になっているのか見てみましょう。

それぞれを合計してみると、以下のようになります。

赤色で示されている「木造2階建て家屋」という項目が建物の解体費用です。屋根と建物本体、基礎が別々に見積もられていますね。

そのため建物本体の坪単価は18,000円と、さきほど見た神奈川の平均坪単価34,000円よりも安くなっています。

事例1の住宅は屋根と壁が二重になっていました。屋根リフォームや増改築時に、もともとの建材を取り除かずに二重にしてしまう例はよくあります。

屋根表層の除去作業中

上の写真のように、二重になっている屋根の解体は、まず上の層を剥がしてから行います。

また、屋根材にはアスベストが含まれていました。アスベスト含有の建材は特別な処理が必要なので、その他の建材と比べて処分費が割高になります。

事例2 東京都大田区 木造2階建て住宅 庭なし（32坪）

解体前の住宅

事例2の見積書は、事例1に比べてかなりスッキリしていますね。また、事例2の見積書を作成した解体業者は「重機回送」を仮設工事の欄に記しています。

さきほどと同じ色で分けてみましょう。

ご覧のとおり、事例2の住宅にはお庭がなく、室内に家財道具なども残っていなかったため、付帯工事費が発生していません。また、木造部分（32坪）の解体は坪単価28,000円であるのに対し、鉄骨造部分（4.5坪）の解体は坪単価45,000円です。

解体費用は木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造のほうが割高になります。

さらに事例2では「安全対策」として50万円もの費用がかかっていますね。

実際の現場写真を見てみましょう。

家の前の道がとても狭いですね。一方通行ではありますが、車も通る道です。工事期間中の道や近隣の方々、作業員の安全のためにも、道路上の2ヵ所で交通誘導が必要でした。

上の写真の時点では、まだ本格的に工事をしている様子は見て取れませんが、すでに建物内部の解体が始まっていたため、誘導員さんが配置されています。

交通誘導員がつく場合、1日あたりおよそ20,000円ほどの費用がかかります。見積もりでは「誘導員配置」が50万円となっているので、誘導員2人がついて、工事期間は2週間ほどと見込まれていたのでしょう。

さらに事例2では屋根の近くを電線が通っていました。そのため2階部分は、電線に重機が触れないくらいまで手作業で解体されました。

また、廃棄物を積むダンプカーが家の前に停められないので、建物内部の大部分も手壊ししてから、ダンプカー、さらにはショベルカーを搬入して、重機解体が始まりました。

建物内部にダンプカーが入っています

事例2では付帯工事が発生していないにもかかわらず、周辺環境の影響で手作業での解体が多く、安全対策も必要だったため、事例1の工事金額よりもかなり高額になっていますね。

以上のように、解体工事費用の相場と実際の工事金額とは、かなりのギャップがあります。

古家ならではの費用について

「古家」を、築年数がかなり経っている住宅、空き家になってしまっている住宅だと仮定した場合、一般的な住宅と比べて解体費用に違いはあるのでしょうか？

また、解体費用を安く抑えるポイントについても見ていきましょう。

古家ならではの費用はある？

古家を解体するときに解体費用が高くなってしまう、よくある例を見てみましょう。

立派な庭石や庭木がある

古には、日本風のお庭がつきものですよね。

ただ、上でも触れたとおり、大きな庭石や灯籠、立派な松の木などを撤去しようとすると、数十万円単位の費用がかかる場合もあります。

お庭の解体費用はどれくらい？庭石・庭木などの撤去費用の目安は？

松の木の撤去に20万円かかった事例が載っています

アスベスト建材が使われている

アスベストは今でこそ「有害なもの」と認識されていますが、以前は防火剤・断熱材として多くの建築物で活躍していました。

そのため、築古の住宅からはよくアスベスト建材が出てきます。実際に、事例の建物はどちらもアスベスト建材が使われていました。

アスベスト建材は、破片が飛び散らないように慎重に解体する必要があり、他の建材とは完全に分けられ特別な処理をされるため、解体・処理費用が割高になります。

アスベストの「レベル」とは？アスベストの解体費用はどれくらい？

アスベスト建材について詳しく書いている記事です

地中埋設物が見つかる

また、家屋を更地にした後の地中からは、以下のような物が出てくる場合があります。

浄化槽は、生活排水をキレイにしてから川に流すための施設です。現在では下水道が整備されている地域でも、昔使っていた浄化槽が解体中に見つかるケースもあります。

事例1の敷地から見つかった浄化槽

浄化槽や井戸は、見積もり時には有り無しが正確にはわからない場合もあるため、事例1の見積書では「埋設浄化槽　撤去処分」が25,000円と見積もられていますが、備考欄には「埋設時のみ」と記されています。

さらに、昔の家の地下からは、もっと昔の建物の建設廃材が見つかる場合もあります。

法規制が緩かった時代には、建物の解体をした後の敷地をならすために、解体で発生したコンクリート片などを埋め戻す作業がよく行われていたようです。

もちろんお家の持ち主の方も知らずに驚かれる場合がほとんどです。

家屋がひどく老朽化している

解体工事では通常、重機が使われますが、家屋の老朽化があまりにひどいと、解体中に建物が倒壊するなどの危険が伴います。

また現在では、解体工事に関する規制が厳しくなっており、工事で出た建設廃材はリサイクルするものと処分場に送るもの、それぞれ分別しながら解体しなければなりません。

現在では禁止されている解体工事の昔ながらの工法は、建物をミンチのように解体する様子から「ミンチ解体」と呼ばれていますが、解体する建物の老朽化が激しいと、重機での解体ではミンチ解体になりかねません。

以上のような理由から、老朽化が激しい家屋は手作業で慎重に解体していく必要があり、費用がかさんでしまいます。

古家の工事費用を抑えるポイント

解体費用には、処分費など必ずかかる費用もありますが、節約できる費用もあります。ここからは解体費用を安く抑える方法について見ていきましょう。

解体工事は分離発注しよう

古家の解体後に新築しようと考えているなら、ハウスメーカーなどを検討しているでしょう。ハウスメーカーも解体工事を請け負っていますが、下請けの解体業者さんに工事を発注するため、中間マージンが発生します。

そのため、解体工事に関してはご自身で発注されるほうが、中間マージン分の費用が浮き、安く済みます。

当協会を利用して、解体工事をされたお客様からも、よく「ハウスメーカーの見積もりよりずっと安く済んだ」とのご報告をいただきます。

解体工事の見積もりは2～3社からとろう

同じ建物を見積もっても、工事金額は解体業者ごとにまったく違います。

なんと数十万円単位で差が出るケースも多いのです。（⇒実際の事例を見る「解体工事費は相場ではわからない？工事にかかる具体的な費用をご紹介」）

解体工事の見積もりは必ず2～3社からとり、工事内容や工事金額、業者さんの雰囲気をしっかりと見比べましょう。

補助金（助成金）が受けられるか確認してみよう

各地方自治体は、安心安全の街づくりのために、老朽化した建物や耐震性に不安がある建物を解体する方に向けて、補助（助成）制度を設けている場合があります。

（参照：足立区ホームページ「木造住宅・建築物への耐震助成を行っています」より）

解体工事の補助金を受ける際には、事前に届け出が必要だったり、地域の解体業者に工事を発注する必要があるなど、細かい条件があるので、工事を検討しはじめたら早めに補助制度の確認をしましょう。

まとめ

「古家あり」の土地は、古家の解体工事にかかる手間や費用などの分を見越して、更地の状態よりも割安で売られているのですね。しかし、理想の土地に、割安で新築できるなら、苦労も良い思い出になるかもしれません。

相場を見て、だいたいの解体費用の目安がつかめたら、さっそく見積もりをとって、実際にかかる費用を教えてもらいましょう。

この記事を書いている私たち、「解体無料見積ガイド」では、全国の解体業者さんに実際に会いに行き、信頼できる業者さんのみを厳選して、お客様とお繋ぎしています。

まずはご相談だけでも、お気軽にお問い合わせくださいね。