解体工事で家屋調査が必要な基準とは?費用相場や調査の流れも解説

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お宅の工事のせいで家がキズついたんだけど...」 こんなクレームは言われたくありませんよね。

ただし、「住宅密集地にある家」や「長屋」の工事は近隣への工事被害が出やすいのも事実です。 また、実際に被害はなくとも工事で敏感になっている近隣の方から誤解を受ける場合もあります。

そんな近隣住民からの誤解を回避するためにあるのが、家屋調査。 工事前に近所の家の状態を把握しておくことで、工事が原因で出来たキズなのか正確に判断できます。

そこで、本記事では「家屋調査の基準」や「費用相場」、「業者に家屋調査を依頼されてから家屋調査を行うまでの流れ」をご紹介します。 ぜひ、チェックしてみてください。

家屋調査が必要な基準

近隣の建物が「解体工事の影響をどのくらい受けるのか」を基準に考えてみてください。

隣の建物との距離が近い

解体する建物と隣の建物との距離が近い場合は、「家屋調査をしたほうがいい」ケースです。 距離が近いということは、その分誤って隣の建物をキズつけてしまうおそれがあるためです。

頑丈かつ大きな建物を解体する

頑丈かつ大きな建物の代表例がビルマンションです。ビルやマンションは、鉄筋コンクリート造などで頑丈につくられている場合がほとんど。頑丈かつ大きな建物は、一軒家等の建物に比べ取り壊す際の振動も大きくなりやすいのが特徴です。

近隣の建物が振動の影響で「ひび割れしていないか」「住宅が傾いてしまっていないか」を確認する目的で家屋調査が行われます。

長屋の切り離し工事である

隣の家と共有している部分を切り離す長屋の解体工事は、通常より難易度が高い工事です。 そのため、工事完了後には隣の家との共有部分、つまり解体せず残しておく部分に異変がないか確認しておきたいところです。 確認の際、事前に家屋調査をしておくと工事前と工事後の状態を正確に判断できます。

解体業者から家屋調査を提案された場合

家屋調査は、工事を行う解体業者から提案されるのが一般的です。 ただし、工事の影響を心配して近隣の住民から「調査をしてほしい」と頼まれる場合もあります。

家屋調査をするか否かの判断は上記に説明のとおりです。 義務ではありませんので、「家屋調査のメリット」と「家屋調査でかかる費用」を考慮して判断しましょう。

家屋調査の費用相場

当協会(あんしん解体業者認定協会)のデータによると、木造住宅を対象とした1件あたりの家屋調査の相場は3万円です。 当然ですが、家屋調査費は調査を行う建物の件数によって異なります。

何件分家屋調査を依頼するかは、工事を行う「あなた」次第です。判断基準としては、解体現場から「30メートルの範囲内」を基準に考えてみてください。

この30メートルは、東京都建設局が監修した「工事に伴う環境調査標準仕様書及び環境調査要領」に記載されてます。

また、家屋調査費は工事を行う住宅の大きさや難易度によっても変動します。 下記、家屋調査費を含む解体工事の見積書をご確認ください。

家屋調査費を含む解体工事の見積書

上記の見積書の家屋調査費は9万円です。写真1枚あたり600円が家屋調査費として計上されています。費用が相場よりも高いのは、通常よりも難易度の高い長屋の切り離し工事であるためです。

なお、見積書には「隣家写真外部のみの場合は65,000円」と記載されています。

これは、家屋調査の中でも建物の外側のみを調査する外部調査を行った場合の値段です。建物の内部も調査する内部調査も行う場合は9万円となります。 解体工事では、建物の外側のほうが工事の影響を受けやすいため工事規模等を加味し「外部調査のみ」を行う場合があります。

業者に家屋調査を依頼されてから家屋調査を行うまでの流れ

一般的な家屋調査は、下記の1~8の順に行われます。

1.解体業者が家屋調査について提案

提案された場合は、解体工事の見積書に「家屋調査費としていくら計上されているか」金額を確認しましょう。

2.工事の依頼主が家屋調査を承諾

家屋調査を行うのは、解体業者ではなく第三者である民間の調査会社です。 提案を受ける場合は、解体業者が指定した調査会社が家屋調査を行います。自分で調査会社を選びたい方は注意しましょう。

なお、家屋調査費には交通費も含まれます。 つまり、家屋調査の対象となる物件が調査会社から近いほど交通費分がカットされるということです。 自分で調査会社を選びたい方は参考にしてみてください。

3.解体業者が家屋調査の対象となる家の住人に家屋調査について説明

家屋調査について、解体業者が工事の近隣挨拶時に説明します。 解体業者を経由せず直接、調査会社に依頼した場合は自分たちで住人に説明します。

4.調査会社が調査をする物件の住人に連絡→調査日を決定

家屋調査時に対応するのは、工事の依頼主ではなく調査をする物件の住人です。 そのため、調査会社は調査が可能な日を住人に確認する必要があります。

5.調査会社と解体業者で調査範囲について打ち合わせ

直接、工事の依頼主が調査会社に依頼した場合は依頼主が対応します。

6.家屋調査

家屋調査では、調査会社の作業員が下記のような工事で影響が出そうな場所を点検したうえで、写真撮影をします。

  • 家屋の全景
  • 内壁や天井の亀裂
  • 内壁と柱の隙間
  • 天井と壁の境目にある廻り縁(まわりぶち)などの隙間
  • タイル張り部分の亀裂及び目地の状態
  • 柱、床、敷居、塀などの1メートルあたりの傾斜
  • 建具の建て付け状況
  • 外壁モルタル、タイル布基礎などの亀裂及び隙間
  • 屋根や軒裏
  • 塀や擁壁
  • ガレージの土間や階段

所要時間は、1件あたり1~2時間程度。 事前に調査範囲について打ち合わせをしているため、解体業者や工事の依頼主の立ち会いは不要です。調査対象の物件の住人が対応します。

なお、住人が点検してほしくない、見られたくない箇所は調査を断ることも可能です。 ただし、点検をしていない箇所は工事後に亀裂等が発生した場合でも住人は工事業者から損害賠償を受けられないおそれがあります。

7.調査会社が解体業者に調査箇所の写真を提出

写真を受け取るのは、調査を依頼した発注者です。解体工事後、クレーム等があった場合に使用します。

8.解体工事後、異変が見つかった場合は事後調査

家屋調査を受けた住人から「異常がある」等の報告を受けた場合は、事後調査をしましょう。 なお、家屋調査費は事後調査でも発生します。

まとめ

本記事では、「家屋調査の基準」や「費用相場」、「業者に家屋調査を依頼されてから家屋調査を行うまでの流れ」をご紹介しました。

ご紹介した家屋調査は、解体工事工事後に発生する近隣住民からのクレームに備える保険のようなものです。 ぜひ、工事トラブルが心配な方は家屋調査を検討してみてください。

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