住宅を解体して更地にしようと思ったとき、まずは解体業者を検討しますよね。
ですが、解体工事なんて初めてのことで「どんな業者を選べばいいんだろう？」「この業者にお願いして本当に大丈夫だろうか？」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、優良な業者を選ぶためのポイントや解体業者選びを失敗してしまった時のリスク、工事前～工事後にかけてチェックしておきたい部分をまとめてご紹介します。
解体業者選びを失敗するとどうなる？
建物を建てる建築工事と違って、解体工事では土地を更地にします。そのため「できるだけ解体工事にかかる費用は抑えたい」と考えている方が多いのではないでしょうか。
しかし過度に抑えられた見積り額のみで選定したり、下調べが不十分なまま適当に解体業者を選んだりしてしまうと、品質の良くない業者を選んでしまい、「法律違反の発生」「ご近所トラブル」「かえって追加請求が多く発生する」「ずさんな工事をされる」「工事の工期が大幅にずれる」といったトラブルが発生してしまう可能性があります。
法律違反の発生
建物を解体すると、コンクリートガラや木くずなどの廃棄物が発生します。そしてこれらの廃棄物は、処分場に運搬して適正に処分・再利用するよう法律で定められています。
しかし中には、廃棄物の処分費を抑えるために廃棄物を森の中などに不法投棄する業者もいます。
あまりにも見積りが相場から外れている解体業者の中には、このような不法投棄で経費を削減しているケースもあります。ご注意ください。
ご近所トラブル
解体工事は重機を使って建物を取り壊していくため、どうしても騒音や振動、粉塵（ホコリやチリ）が発生してしまいます。そのため、ご近所の方に迷惑をかけないよう、防音パネルや防塵シートを設置するなどの対策が必要となります。
しかし、中にはこれらの対策を怠りご近所の方に迷惑をかけてしまう業者も存在します。また場合によっては、ご近所からのクレームに発展し、損害賠償を請求される可能性もあります。
かえって追加請求が多く発生する
解体工事では、見積り時に分からなかった費用が追加請求される場合があります。例えば、解体作業がスタートした後に土中に埋まっているゴミ（地中埋設物）が発見された場合、それらの撤去費用が追加で必要となる等のケースです。
しかし、最初にわざと抑えられた見積り額を出して契約し、後から追加費用で請求額を上げるという手段をとる、悪徳な業者も稀に存在します。そういった業者は、事前連絡なしで工事を進めて工事の完了後に追加費用を請求することで、正当な追加請求であるか確認できないようにすることもあります。
ずさんな工事をされる
解体業者には「解体工事から廃棄物の処理まで自社施工できる業者」「廃棄物の収集・運搬だけ外注する業者」「アスベストの除去など専門的な作業のみ請け負う業者」「工事を全て下請けに任せる業者（ブローカー）」などの形態があります。
その内、ブローカーは自社で重機や作業員を一切持たず下請けを利用している業者です。ブローカーに解体工事を依頼すると、実際に工事をする下請けまで要望が連携されず、ずさんな工事をされてしまうことがあります。またブローカーの取り分となる中間マージン（仲介料）が発生し、解体費用に上乗せされるという特徴もあります。
工事の工期が大幅にずれる
解体工事で必ず設定される工期ですが、工事品質の悪い業者が施工した場合、工期が守られないおそれがあります。
工事品質の悪い業者では、見通しが甘かったり工事中に作業に手間取ってしまったりと、工期通りに工事が進まなくなることがしばしば。また、「地中埋設物が見つかったのでゆっくり撤去し、人件費等の追加費用を多く得よう」という悪徳業者も存在します。
工期が遅れた場合損害賠償や違約金を請求できることもありますが、そのための手続きが手間となります。また、当初予定していた解体後のスケジュールが狂ってしまう等のリスクも生まれます。
信頼できる解体業者を選ぶための8つのポイント
悪質な解体業者を選ぶことなく、信頼できる解体業者で工事を進めるためには、以下の8点を押さえて業者を選びましょう。
- 建設業許可証または解体工事業登録を持っていること
- 損害賠償保険に加入していること
- 解体費用に注意すること
- 信頼できる担当者であること
- 自社施工であること
- マニフェストを発行してくれること
- 複数の業者を見積り比較する
- ホームページはここをチェックしよう
1.建設業許可証または解体工事業登録を持っていること
業者が解体工事を行うためには、建設業許可証または解体工事業登録が必要です。
建設業許可証には業種が分けられており、解体工事を施工する場合には「建築工事業」「土木工事業」「とび・土工工事業」「解体工事業」のいずれかの業種を取得している必要があります。また、建設業許可証を持っていない場合は解体工事業登録でも施工できますが、その場合は工事金額が500万円未満の工事しか請け負うことができません。
登録や許可がない業者による工事は違法となりますので、解体業者を探す場合は、業者のホームページで建設業許可証または解体工事業登録を取得していることを確認するようにしましょう。
2.損害賠償保険に加入していること
工事中は、瓦礫の隣家への接触・重機の横転などの事故のリスクがあるため、工事業者は損害賠償保険に加入するのが一般的です。しかし、安全意識が低かったり保険料を浮かせたいと考えていたりする業者の中には、保険に加入していないところも存在します。
そのような業者に依頼すると、解体費用が抑えられていても事故発生時のリスクが上昇します。そのため解体業者を選ぶ際は、損害賠償保険に加入していることもひとつの条件にしてみてください。
3.見積りが相場から外れすぎていないこと
解体費用はできるだけ抑えたいものですが、相場よりも明らかに外れている場合には注意が必要です。人件費を削減するために違法就労の作業員を利用したり、廃棄物の処分費を抑えるために不法投棄に手を染めたりしている可能性があります。
前述のように最初に金額を抑えた見積りを出し後から追加費用を請求してくる業者も存在するため、注意してください。
4.信頼できる担当者であること
解体業者の担当者とのフィーリングも大切です。見積り時に担当者の対応に少しでも違和感を覚える点があれば、万が一のトラブル防止のため他の解体業者の利用を検討したほうがいいでしょう。
また、連絡がつきにくい解体業者にも注意してください。優良解体業者であれば、忙しくても一両日中には折り返し連絡をしてくれます。なかなか連絡が取れない解体業者は、何かトラブルが発生したときの対応にも遅れが出やすいため、できるだけレスポンスの早い解体業者を選ぶのがおすすめです。
5.自社施工であること
自社で施工を行わないブローカーに工事を依頼すると、工事に関する細かい要望が下請けまで連携されずに、ずさんな工事をされる可能性があります。また何らかのトラブルが発生したときに、ブローカーが責任を取るのか下請け業者が責任を取るのかで揉めるおそれもあります。
ブローカーに当てはまりやすい特徴として、日本全国から解体工事を請け負っていることが挙げられます。そのため解体業者を選ぶ際は、その業者が地域に密着しており自社施工なのかということもチェックしてみましょう。
6.マニフェストを発行してくれること
マニフェストとは、解体工事で発生する廃棄物の収集・運搬・処理までの過程において、各段階で担当する業者に記入・押印してもらう管理票のことです。
このマニフェストによって廃棄物が適正に処理されたことが確認できるため、ぜひ解体業者にはマニフェストの写しを請求してみましょう。マニフェストは作成が義務付けられているため、優良な解体業者であれば必ず発行してくれます。
マニフェストに押印漏れがあった場合は不法投棄の可能性が高くなりますが、漏れがなければ廃棄物が適正に処分されたという証明になります。
7.複数の業者を見積り比較すること
解体工事にかかる費用や、工事をする作業員たちの雰囲気は、それぞれの業者によって異なります。そのため、複数の業者から相見積りを取って比較することで、自分たちに合った解体業者を見つけやすくなります。
なお、私たちあんしん解体業者認定協会は、最大6社の解体業者の見積り比較ができる 「解体無料見積ガイド」を運営しています。
お電話やお問い合わせフォームからご連絡いただくと、地域専任スタッフが解体する建物の状況をお伺いし、あなたの地域で活躍している解体業者をご紹介させていただきます。ぜひお気軽にお問い合わせください。
8.ホームページはここをチェックしよう
「この業者いいかも！」となるホームページを見つけた後は、見積り依頼の前にホームページから「本当に良い業者かどうか」を確認してみましょう。
以下のポイントをチェックしてみてください。
「会社概要」の連絡先・所在地
まず、連絡先と所在地はしっかり表記されているでしょうか？所在地については、その住所にきちんと会社が存在しているかを確認し、事務所を構えられているかを確認します。
ここで注意すべきは、アパートの一室を所在地としている業者です。
解体業者の中には、運営が危うくなると会社を潰してまた新たに会社を立ち上げるなど、自転車操業でなんとかやりくりしているところもあります。
そのような業者はアパートの一室を事務所とし、所在地にしていることがあります。
工事の実績をチェック！
検討中の業者は、ホームページに実績や事例を載せているでしょうか？実績や事例を載せられる業者は業務を正しく行えているということですね。
また、事例を写真つきで載せている業者さんは、それと同じような建物を解体したいという方に向けて発信しています。自分が解体したい建物と似た条件の建物の写真がないか、チェックしてみましょう。
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ブログやSNS・YouTube等
ブログやSNS・YouTubeなどで日々の活動を発信している業者は、一般のお客様に見つけてもらおうという努力が伺えます。
内容から働きぶりや雰囲気が伝わる上、更新頻度が高い業者は積極的に活動していると言えます。
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代表あいさつやスタッフの写真
代表あいさつのページなどにある代表やスタッフ陣の写真は、「どんな人たちが仕事をしているか」ということを確認する良い機会です。
「顔を出してもいいくらいしっかりと仕事をしている」ということが分かるほか、仕事中の雰囲気を伺うための機会となるでしょう。
日々多くのお仕事をこなしている業者さんは忙しく、ホームページやブログを更新する余裕がないということも多いです。ですから「書いていないから信頼できない」ということにはなりませんが、これらが載っている業者はより信頼を置きやすいと言えるでしょう。
解体工事の見積り額が低くなる時期を狙う
雪国を除いて、一年中行われる解体工事。
実は解体工事にもたくさん依頼が入る時期とそうでない時期があります。
閑散期は見積り額が抑えられる傾向に
このグラフを見ると分かるように、年始の1月2月と5月、8月9月12月が比較的少ない工事件数です。
ただ気をつけて欲しいのが、大型連休は解体業者も同じように休むということです。数字だけで見てしまうと変化がないように思いますが、普段より少ない日数で同じくらい工事件数を行っているということは、その分忙しくしているということです。
- 1月……お正月
- 5月……GW
- 8月……お盆休み
- 12月……年末休み
この大型連休のある月を抜くと、残るは2月と9月です。2月と9月を狙って解体工事を行うと、工事の費用が下がる可能性は向上します。
さて、「工事金額に件数の多い少ないが関係するの？」という疑問が浮かぶかもしれませんが、これは解体業界全体での価格の付け方が大きく関わっています。
古くから根付いている習慣で、いち解体業者が簡単に変更できるものでないのも事実です。
解体工事の少ない月に費用が安くなる理由は仕事の請け方と経費の変動が関係しています。
解体業者は直近のスケジュールから工事依頼を埋めていく
多数の解体工事を依頼する不動産屋やハウスメーカーとは違い、一般のお客様にとって解体工事は一生に一度あるかないかの出来事です。
そんなお客様たちから依頼をもらい続けられるのか？という保証は、どれほどしっかりやっている解体業者でもありません。
なので「依頼が途絶えてしまうのではないか？」というリスクを常に抱えています。スケジュールに抜けが出てしまうくらいなら、少し利益を抑えてでも予定を埋めたいと考え、利益よりも依頼の数を優先するため費用を下げることとなります。
「解体業者のスケジュールに合わせるから費用を抑えた工事を行いたい」と伝えておくとよいでしょう。
産業廃棄物処分費は工事件数の増減に左右される
実は、解体工事で一番費用が掛かっているのが処分費用です。
しかも、処分費は環境問題などで年々高騰しているため、解体業者も頭を悩ませています。
解体工事に掛かる費用の割合は、以下の通りとなります。
- 工事を行う解体業者の人件費が約2～3割
- 工事に使用する重機の回送費やトラックの運搬費、埃が飛ばないように建物を囲う養生費が約2～3割（画像の青部）
- 工事によって発生した産業廃棄物の処分費用が約4～5割（画像の赤部）
- 工事に関わる手続きなどが約1割（画像の緑部）
費用の1/3以上を占める処分費が時期によって変動してしまうため、解体業者も見積金額を上げざるを得ないケースが有ります。これが解体業者や廃棄物処理業者の忙しさに比例し、値段が変動することとなるのです。
産業廃棄物処分費が上がる3つの要因
忙しくなるとごみの分別ができなくなる
木材、コンクリート、ガラス、鉄などのそれぞれを種類別に分けて処分を行うとリサイクルやリユースがしやすくなるため、処理業者に引き取ってもらう処分費用が下がります。
しかし、忙しい時には分別の手間が割けず、ごちゃ混ぜで処分を依頼しなければいけなくなってしまいます。ごちゃ混ぜで捨てられてしまった廃棄物は、処理業者の手作業で分別されるか、そのままリサイクルされることなく埋め立て処理されてしまう為、処分費用が上がります。
忙しい時期になると処理場は休日も処理に追われる為、費用が高くなる
あなたも経験があるかもしれませんが、休日出勤は平日の時よりも給料が多く設定されることが多いですよね。
これは解体業者にも、廃棄物処理業者にも当てはまります。解体工事の繁忙期である夏前の時期（6月、7月）と年末前（10月、11月）は休みなしで働く業者もいます。
処理場がキャパオーバーになると受け入れ拒否をする
休日出勤を続けても、持ち込まれる廃棄物の処分が間に合わない時があります。例えば2014年3月の消費税5%→8%の引き上げ時には解体工事も駆け込み需要があり、建物密集地の近くにある廃棄物処理場は受け入れ拒否を行う所がありました。
受け入れ拒否されてしまうと、解体業者は他に引き取ってくれる離れた処理場まで運ばなくてはいけません。その為運搬費が掛かってしまいます。
つまり、解体工事が少ない時期を狙うことで、「適正な分別がされた処分費用」で「解体業者が利益を軽視した」工事の依頼が出来るので、解体費用を抑えることに繋がります。
工事を依頼する前の最終チェックポイント
依頼しようと思える業者が見つかったら、次は実際に連絡し、見積りを取ることとなります。
その時もいくつかチェックポイントがあるので、ひとつひとつ確認してみましょう。
電話がつながるかチェック！
まずは電話がつながるかをチェックします。ホームページに載っている番号に電話をかけてみてもつながらない、という場合も少なからずあるためです。
また、呼出音が鳴ってもなかなか来てくれない業者さんもいます。小さな会社で業者さんが毎日忙しいと、すぐに対応するのが難しいこともあるのです。
ここでのポイントは折り返し電話があるかどうかです。どんなに忙しい業者さんでも、折り返し電話は必ずします。折り返しが何日も遅れていたり、そもそも折り返しがないといった場合は、連絡にかぎらずルーズな業者である可能性があります。
見積りの仕方をチェック！
次は、実際に見積りを取ってもらう時に確認しておきたいことについて見ていきましょう。
- 最初の反応
- 現地を見に来た時の様子
- 見積書が適切かどうか
最初の反応
例えば、電話で建物の構造（木造・RC造等）と規模（坪数）を聞いただけで「○○万円でできますよ！」と言える業者には注意が必要です。
取り壊し工事は現場周辺の環境や住宅の内外にある廃棄物等によって費用が変動してしまうためです。
目安として「その大きさでしたら建物本体のみの解体で○○万円ほどです」といった話は往々にしてあるので一概には言えませんが、このことは頭に入れておくとよいでしょう。
現場を見に来た時の担当者の反応
解体工事の見積りには、建物の大きさや材質、敷地の境界線、庭にある樹木や庭石、埋設物（井戸や浄化槽）などがないかどうか、現場の前を通る道の広さなど、確認すべき項目はたくさんあります。
現地調査には必ず立ち会って、業者が十分に注意してくれているか確認しましょう。
どんなに丁寧に見積っても、後から埋設物などによる追加料金が発生することもあります。ですが、良い業者であれば追加料金のことも契約を結ぶより前に説明してくれるでしょう。
現地調査のときに建築図面や建物の登記簿があると、建物の大きさや地下埋設物の情報などの記載があるため、より正確な見積りを出すことができます。ぜひ事前に用意しておきましょう。
見積り金額が適切かどうか
解体工事の見積りは1社だけでなく、必ず数社から取り、各項目を見積書でしっかり見比べて確認しましょう。
仮に見積り金額が他の業者に比べて低い業者があったとしても、工事項目が他の業者の見積書より少ない場合、後から追加料金を請求されることがあります。
また、見積書を比べる時は、各見積書の総工事費に消費税が含まれているかを確認してから金額を見比べましょう。
契約から工事開始後のチェックポイント
工事の依頼が決まった後や工事が始まった後も、最後まで何事もなく終わるかどうか気になりますよね。
実際の工事がずさんだと、近隣に埃が舞ったり、お隣の外壁を傷つけてしまったりと、重大な問題につながることがあります。
工事前・工事中も以下のようなことをチェックしておきましょう。
工事前：工事のスケジュールを伝えてくれるか
工事のスケジュールは施主にとっては勿論、業者にとっても重要なものです。工期が伸びてしまうとそれだけ業者側の負担が大きくなり、近隣からクレームが入るおそれもあるからです。
優良な業者なら、工事前にスケジュール表を作成し、工程の説明をしてくれるでしょう。
工事中：工事の進行状況をこまめに伝えてくれるか
優良な業者さんは、現地の写真を添えるなどの形で工事の進行状況を伝えてくれます。状況報告により、施主にスケジュール通り工事が進んでいることを伝えられるからです。
また、工事中に見積りになかった追加工事が発生した場合、工事の手を止めて速やかに施主に報告してくれる施主は優良であると言えます。しかし、それをせず工事後に料金の請求だけを行う業者はあまり良い業者とは言えないでしょう。
工事中：工事現場に問題はないか
解体工事がはじまったら、できれば現場に足を運び、状況を確認するとよいでしょう。
現場で見るべきポイントは以下のようなものです。
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養生や水撒きが適切に行われているか
解体工事の最中は粉塵が舞い、近隣では洗濯物が外に干せないほどになることもあります。
埃の飛散を極力抑えるために、養生がしっかり施されているか、また、水撒きが適切に行われているか確認しましょう。
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廃材をきちんと分別しているか
解体工事で出た木材やガラス、コンクリート、またその他の廃棄物は、建築リサイクル法により、分別しながら解体しなければなりません。 それらをまったく分別することなくトラックに積み込んでいる業者は、その時点で罰せられる可能性があります。
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ご近隣への配慮を怠っていないか
重機を使⽤する解体⼯事では騒⾳やホコリの⾶散に注意が必要です。建築物の破⽚が⾶散して、⼈や⾃動⾞などを傷つけてしまう可能性もあります。また、ホコリが舞うことで近隣の⽅々は洗濯物を⼲せなくなるなど、思わぬところでも迷惑をかけてしまいます。まずは⼯事内容に適した養⽣を設置すること、また、建物を取り壊す際には⽔撒きを怠らないことは解体⼯事において⼤変重要なことです。経験豊富な解体業者は、近隣の⽅の⾞両に被せる防塵（ぼうじん）シートを配布したりもします。
以上の作業を実際に見るには、工事開始から3～5日で現場に行ってみるとよいでしょう。
工事後：取り壊し証明書の発行を怠っていないか
解体工事の完了後、業者から発行される取り壊し証明書。
これが無いと、工事完了から一ヶ月以内に行う「滅失登記」ができなくなってしまいます。
工事後には業者から必ず取り壊し証明書をもらっておき、紛失しないよう十分に注意して保管しましょう。
工事後：整地まで手を抜かず綺麗に仕上げるか
解体後にどれだけ綺麗に整地されているかは、その⼟地の評価額に影響します。
売却する⼟地であればそれ⾃体が商品ですので、美しいほうが買い⼿も⾒つかりやすく「荒れた⼟地だから購⼊後に⼿間と費⽤がかかる」などと⾔われて値引きされる事もなくなります。
丁寧に整地されていない更地が、建て替え時に及ぼす影響
建材ゴミがきれいに撤去され丁寧に整地された⼟地では、その後の建物の建築がスムーズに進みます。
しかし、万が⼀、建材ゴミが地中に埋められたり撤去されずに残ったりした⼟地の場合、どんなに地⾯（表⾯）を固め整地しても、⽉⽇が経てば、ゴミが腐敗して地盤が沈下していきます。
当然、地盤が沈下すれば建物が傾いてしまいます。それは、⼯務店さんがどんなに素晴らしく仕上げたお家でも起こり得ることです。
丁寧に整地されていない更地が、⼟地の売却時に及ぼす影響
建て替えをせずに売却をお考えの⽅も要注意です。
更地の善し悪しで⼟地の売値が左右されるのは容易に想像できますが、もし地中にゴミが埋まっていた場合は⼤問題です。
売った後にそれが発覚すれば、⼟地の所有者はその地中に埋められたゴミを、ご⾃⾝のお⾦を費やして撤去しなければならないのです。
つまり、建材ゴミの撤去費⽤を相場の2倍（運搬費⽤を含めれば2倍以上の費⽤）⽀払わなければならないのです。
更地の仕上がりがその後に影響を及ぼすことをご理解いただけたと思います。
失敗しない解体業者の選び方についてのまとめ
一生に一度あるかないかの解体工事。せっかくなら良い業者を選び、自分たちも近隣の方も、業者も満足できるような工事をしておきたいですよね。
解体工事を考えている方はこの記事を参考に、信頼できる相手で適正価格の工事ができるように業者を探してみましょう。
