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売却に関する解体工事について

▼解体工事を分離発注して不動産会社の中間マージンを削減

▼“分離発注”する際の解体業者の選び方と金額交渉する時のポイント

▼売却に伴う税金を節約する解体工事方法


解体工事を分離発注して不動産会社の中間マージンを削減

売買を商いとした不動産会社は、普段から土地売買に関わる解体工事に携わっているため解体業者とお付き合いがあります。ですから、売買の話しとなると不動産会社が解体工事のお見積もりを提出するケースがほとんどです。
売買に関してやり取りをしている不動産会社だから安心といって、工事を発注される方もいらっしゃいます。ですが、不動産会社に解体工事を発注すると下請けの解体業者が工事することになります。この時、解体費用には不動産会社へのマージンが上乗せされるため解体工事費用が高くなります。

当サイトの代表である鈴木も、以前、不動産会社に勤めていた時期がありその実情を知る一人ですが、不動産会社によってこの中間マージンは異なります。施主様に解体工事の知識がない場合は、不動産会社の担当者の言いなりになってしまうケースがほとんどです。

不動産会社の土地売買の契約とは別に解体業者を見つけて工事を依頼することを“分離発注”といい、解体工事を分離発注をすれば、不動産会社が手にする中間マージン分の費用を削減することができます。

【中間業者が入る場合と入らない場合の費用例】

“分離発注”する際の解体業者の選び方と金額交渉する時のポイント

ご自身で見つけてきた解体業者に工事を発注するとなると、解体工事で発生する責任をご自身で負うことになります。ですから、売買に関する解体工事を分離発注をする際には、下記の点について問題のない解体業者に工事を依頼する必要があります。

不法投棄をしない解体業者

解体工事を行う事業者は、解体工事許可を所有していることが前提となります。また、産業廃棄物(解体で出た廃材)の収集運搬許可証を持ち、適正に処理が行われているかの確認のためマニフェスト伝票を作成しなければなりません。
工事を依頼する前に、建設業の許可証(もしくは解体工事業の登録証)、産業廃棄物の収集運搬の許可証、工事後に取り壊し証明書とマニフェスト伝票の控えを提出できるか確認をとりましょう。

解体工事で発生した廃材を現場の地中に埋めない解体業者

土地を販売する側となると、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が発生します。土地購入者が購入後に建設工事を行う際に地中にある障害物(コンクリートがらなど)が原因で経費がかかると、その責任は工事会社だけでなく売主にまで及ぶ場合があります。
ですから、解体工事を発注する側としても、上記同様に解体業者への許可証等の確認、工事中に地中から障害物が発生した場合には解体業者から報告するように促す必要があります。万が一発生した場合、余分に費用が発生するから埋めておけばいいだろうという安易な考えを持ってはいけません。

解体工事完了と売買契約のスケジュールには余裕をもつ

解体工事は天候などにより工期が長引くことがあります。壊すだけなら1週間もあれば終わるだろうとお考えの方もいらっしゃいますが、現在では解体現場での分別解体作業が原則となっています。一昔前のミンチ解体とは違い、廃材を種類ごとに分けて処理場に搬出する関係で手間がかかります。30坪ほどの木造住宅でも、立地などが悪ければ2週間ほどかかる場合もあります。売買契約が遅れ売主側の工事スケジュールに影響すると、その分の費用を請求されたり、土地売却金額を値下げされる可能性もります。
解体工事の完了と売買契約とで1ヶ月ほど余裕をもって解体業者と契約をしましょう。

解体工事を分離発注する解体業者をお探しでしたら、当サイト登録基準を参考にしてみて下さい。ひとつひとつ解体業者に確認をとればいい業者さんに巡り会えるはずです。

分離発注の費用削減ポイントは不動産会社の中間マージン分だけではりません。解体業者に直接金額交渉ができることも大きなメリットです。
成功しやすい金額交渉の方法としては

・御社にお願いしたいから金額を安くしてほしい
・着手金として解体費用を一部前払いするから安くしてほしい(支払方法による交渉)
・3ヶ月以内に工事を完了できればいつでもいいので安くしてほしい(工事時期による交渉)

この3つが解体業者への金額交渉のポイントです。

売却に伴う税金を節約する解体工事方法

通常、土地を売却するときは、売却することで得られる利益(売却費-購入費-売却経費)に対して税金(譲渡所得税)がかかります。また、売却の際にかかった費用(仲介手数料、登記登録費用、契約書の印紙代など)は譲渡費用として、譲渡所得から控除されます。つまり控除の分、税金がかかる金額が少なくなるので、結果的に土地を売却したときに負担する税金をおさえることができます。

建物解体にかかる費用は、土地の売却時、譲渡費用に入ります。解体工事は高額なのでかなりの節税になるでしょう。

しかし、いくつかの注意すべき点があることも覚えておきましょう。
まず、行われる建物解体の目的が、土地売却のためであるということが明らかであること。また、経費として見られるのは、原則として解体後1年間のみという決まりもあります。 ですから、節税の面から考えれば、将来の売却のためにとりあえず建物だけ解体しておこうというのは得策とはいえないでしょう。
解体を考えているなら、売却が決まってから解体工事を依頼するのがお得です。

また、売主負担で解体されている方に注意していただきたいのが、解体費用を譲渡に要した費用と認められない限り控除の対象にならない、という点です。
この点は、解体費用を、「譲渡に要した費用」つまり、売却成立要件にすることで解決できます。
その旨を不動産屋さんにもお話して、売買成立時には売却契約書に一言、「解体を売主負担で行うことを、本契約の成立要件とする」という内容の文言を入れておくといいでしょう。

売却額が2000万円とした場合の例

解体工事が必要経費として認められなかった場合
2000万円(売却益)×20%(譲渡所得税・住民税)=400万円

解体工事が必要経費として認められた場合
(2000万円(売却益)-200万円(解体工事費))×20%(譲渡所得税・住民税)=360万円

40万円の節税

上記のように、解体工事費用が必要経費に認められるかどうかで数十万円の差が出る場合もあります。

解体工事を分離発注する場合は、お見積もりを1社だけではなく、2〜3社お取りすることをお勧めします。3社ほど見積もりを取得すればあなたが計画中の建物の解体費用の相場がわかりますから、その中で対応がよく安価な解体業者を選べば満足のいく工事が出来るはずです。

当サイトでは、独自の13の審査基準をクリアした解体業者が500社以上登録しています。過去の実績もチェックしておりますから、トラブルのない優秀な解体業者をご紹介できます。
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