「旗竿地」という土地の名前を聞いたことがありますか？聞いたことがないという方でも、実は目にしたことのある土地だと思います。旗竿地は人口密度が高く住宅が密集している都心部をはじめとして、年々増え続けています。
今回は、そんな旗竿地のメリット・デメリットや、旗竿地に建つ家屋の解体工事など細かくご紹介していきます！
旗竿地ってどんな土地？
旗竿地は、通常不動産業界では「敷地延長」、略して「敷延」とも呼ばれています。
旗竿地とは、道路に面していない袋地から、公道へ伸ばしたように細長い敷地のつけられた土地で、その形が旗竿状になっていることから旗竿地と呼ばれています。
前面道路に接している部分が極端に少なく、また、隣地に密接していることが特徴です。
旗竿地がなぜ多く生まれるのかと言うと、住宅が密集した地域に新たな土地を作るとなったとき、あますことなく土地を利用する必要があるからです。
反対に人口の少ない地域は隣家との距離も遠く、余裕を持って土地を使う事ができます。
旗竿地は売れている!?
一見特殊な形の旗竿地ですが、冒頭でお話したように年々増加し続けていっています。 その理由は都心部など住宅密集地に家屋を建てる人が増えた、ということもありますが、旗竿地は一般的な土地の相場よりも安く購入できるというところにあるでしょう。
同じエリアに一般的な正方形の土地があったとしても、旗竿地から売れていくというケースもあるほどです。旗竿地は特殊な形状なためデメリットも多くありますが、何に重きを置いて建てるかによって、人によっては好条件な土地にもなり得るのです。
旗竿地のメリットとデメリット
では、旗竿地のメリットとデメリットとはどのようなものなのでしょうか。
旗竿地は、その人によって最高の土地にも最悪の土地にもなってしまいます。長所も短所もまず把握し、旗竿地とはどういうものなのか知っていきましょう。
旗竿地のデメリットとは？
では、まずは旗竿地に住むデメリットから見ていきましょう。
竿部分は通路にしか使えない！
旗竿地の竿に当たる部分、つまり敷地内の公道に面している細長い部分は、ほとんどの場合通路にしか使用できません。広い庭として活用することが難しく、また、車を駐車してしまうとそれだけでいっぱいになってしまうということもあります。
所有している土地なのに、好きなように活用できないと不満に思う方は多いようです。
車の駐車がしにくい！
土地の公道に面した部分の幅が極端に狭いため、車の幅ギリギリであることも少なくなく、駐車をかなり慎重に行う必要があります。
隣地との隔たりにぶつけてしまえば、大きなトラブルに発展しかねません。
また、車を２台以上所有していた場合、横一列に停められる幅があることはほとんどありません。必然的に縦列駐車を行う必要がありますが、いちいち一台一台どかして発車しなければなりませんので、出し入れをするだけでも時間がかかってしまいます。
隣地と隣接していてプライバシーが心配！
隣地に家屋が建っていなかった場合は別ですが、ほとんどの場合隣家と隣接している形になりますので、プライバシーの面で不安に思われる方もいるかもしれません。
また、それぞれの家屋の構造と、どう隣家と隣接しているかにもよりますが、隣家のドアの開閉音や、駐車の音が気になる、窓を開けているときに声がうるさい…などの被害が生まれることもまれにあります。
日当たり・風通しが悪い！
道路の方角、隣家の建っている方角にもよりますが、日の光が入りにくい、風が通りにくいなどのデメリットが生まれてしまうこともあります。
これにより、洗濯物が乾きにくくなってしまったり、部屋の中が寒くなってしまったり、虫が発生しやすくなってしまったり…というトラブルが発生することもあるようです。
ライフラインが通っていないと、逆に高く付いてしまう！
旗竿地は家屋が旗部分、つまり敷地の奥に建てられるため、ライフラインが通っていない可能性があります。竿部分である通路が長く、家屋までの距離が長かった場合には、敷地の中に支柱を建て、電線から電気を引きこまなければならないというケースもあります。
そうすると、当然余計な建設費用をかけなければいけなくなるわけです。
また、水道メーターが道路の近くにあるのか、家の側にあるのかによって水道管の配管費用も大きく変わってきますが、こちらも通路部分によって水道メーターが遠くなり、費用が高くついてしまうということもあります。
旗竿地のメリットとは？
さて、旗竿地のデメリットについていくつかご紹介いたしましたが、もちろん悪いことばかりではありません。メリットだってたくさんあるんです。
相場よりも安く購入することができる
冒頭でもお話しましたように、旗竿地は一般的な土地の相場よりも安く購入できることがほとんどです。旗竿地を選ぶ人の多くは、このメリットに惹かれて旗竿地を選んでいるようです。
もちろん比較的安価とはいえ、人気スポットの旗竿地であればそれだけ価格も高騰してしまいますが、その地域ごとの相場に比べて安く購入できることは間違いありません。
資産価値が低いため固定資産税額が安い
土地の価格が安いということは、つまり土地の資産価値が低いということです。土地の資産価値は、その土地にかかる固定資産税の額に影響します。
固定資産税は土地の評価額に標準税率をかけて求められます。つまり、土地の評価額が低ければ低いほど、その金額は安くなるのです。
土地の価値が低ければ土地を売却する際にも高く売ることはできませんが、その土地に住み続けることを考えれば、支払う税金が安いことはかなり重要な事でしょう。
道路に面していないため静かに過ごせる
家のすぐ目の前に道路があると、車の音が騒がしかったり、人が通ったりするたびに気になってしまうこともありますよね。しかし、旗竿地は道路から家屋までの距離があるため、車や通行人を気にすることなく静かに過ごすことができるんです。
また、小さなお子さんがいらっしゃるお宅などは、道路がすぐ目の前にあると飛び出しなどが心配されますが、旗竿地ならばその心配もありません。
一般的な整形地であっても旗竿地であっても、メリット・デメリットは必ずあるものです。何に重きを置いて土地を選ぶかによって、その土地がご自身にとって最適か否かは決まります。長所・短所を知った上で土地を選ぶことが大切なのです。
旗竿地の家屋を取り壊す時の注意点
これまで旗竿地を購入する際のポイントを紹介して来ましたが、続いては一変して旗竿地内の建物を取り壊す際のポイントについてご紹介します。旗竿地での建物の取り壊し工事は、整形地とくらべて何が変わってくるのでしょうか。
重機が入れないことが多く、手作業になる
旗竿地の通路は建築基準法で定められた接道義務規定の2mギリギリである事が多いです。そのため、大きな重機を敷地内に入れることが難しく、通常重機を扱って行う作業を手作業で行わなければならず、その分の人件費等の費用がかかってしまう可能性があります。
幅の狭い重機を扱っている業者もある
取り壊し業者の中には、小型重機を扱いある程度の作業を重機で行うという業者もあります。
旗竿地のほかにも特殊な土地はたくさんありますから、様々な現場での経験があり、臨機応変に対応してくれる業者を選択することが大切です。
搬出物の運搬も手運びになりやすい
搬出用の運搬トラックもまた、敷地内に停めておくことが難しい場合、敷地から少し離れた場所にトラックを置き、その場所まで作業員が手運びしなければなりません。
土地に接している公道を使用できれば問題ありませんが、例えばその公道が狭かったり、一方通行の道なために迂回することが難しかった場合、家の前に運搬車を置いておくことも難しいため、距離が長くなった分作業員の仕事量が増えることになってしまいます。
運搬車を停める場所を確保できるか？
例えば敷地内や目の前の公道を使用することが難しくても、他に駐車場などの運搬車を停める場所を近くに確保することができれば、駐車料金等はかかってしまいますが作業量を減らすことはできます。
作業員の仕事量が増えるということは、その分作業の期間が長くなってしまうということです。作業期間が長くなればなる程人件費がかかり、取り壊し費用は高くなってしまいます。
隣家に隣接しているため、トラブルになりやすい
旗竿地は整形地に比べ隣家との距離が極端に近いことが多いため、作業中に隣家の所有物を破損してしまったり、粉塵の飛散被害や、騒音や振動が直接的に響いてしまう等によるトラブルが発生しやすくなってしまいます。
もともと取り壊し工事には近隣トラブルが多く、作業は慎重に行う必要がありますが、近接する建物との距離が特に近い分、より一層気をつけて作業しなければいけないのです。
こまめに挨拶・連絡して近隣の方々の理解を得る
近隣とのトラブルを防ぐには、何といっても理解を得て協力してもらうことが大切です。
取り壊し工事の前に業者と共にしっかりと挨拶・どのような工事を行うかの概要を細かくお伝えし、被害になり得る作業に関しては作業前に報告をし、できるかぎりの対策を取るようにしましょう。
このように、旗竿地の解体工事では、「狭小地が得意であること」「近隣への配慮に尽力してくれること」を重視して業者を選ぶ必要があります。
旗竿地の特徴と解体工事に伴う注意点のまとめ
今回は旗竿地のメリット・デメリット、そして取り壊し工事の際の注意点についてご紹介いたしました。 しかし、旗竿地にかぎらずその土地土地によってメリットやデメリットは存在しますし、また、旗竿地以外にも建設・取り壊し工事に手間がかかってしまう特殊な土地も存在します。
ご自分にとってどのような土地が最適かを考えて土地を選択し、また、取り壊し工事の際には、臨機応変に対応できる現場慣れした業者に依頼することが大切です。
